İçerik

1. I. Kiracının Kira Ödeme Yükümlülüğü
2. II. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Yolları Nelerdir?
   • 1. Kira Ödemeyen Kiracının İcra Yoluyla Tahliye Süreci
   • 2.

     Kira Ödemeyen Kiracı için Sulh Hukuk Mahkemesinde Alacak, Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Davası

3. III. Kira Borcunun Tahsili
   • 1. Kira Borcunda Zamanaşımı
   • 2. Kiracı Kirayı Ne Kadar Süre Geciktirebilir?
   • 3.

     Kira Borcuna Faiz Uygulanması

4. IV. Kirasını Düzensiz Ödeyen veya Geciktiren Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?
5. Sonuç Yerine

I. Kiracının Kira Ödeme Yükümlülüğü

Kiracı, kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Aynı zamanda bu borç sözleşmede belirtilen şekilde ve vaktinde gerçekleşmelidir.30 günlük ihtarSüresine rağmen kira ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür.

Ödenmeyen kira bedeli de kiracıdan tahsil edilebilecektir.

Kira ödemeyen kiracı için yapılması gereken iki husus vardır. Birincisi kira ödemeyen kiracının tahliyesi, ikincisi ödenmeyen kiranın tahsil edilmesidir.

II. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Yolları Nelerdir?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde iki seçenek mevcuttur. Bunlardan birincisi; kiralananın tahliyesi içintahliye talepli icra takibibaşlatmaktır.

İkincisiyse kiracıya yazılı ihtar göndermek ve 30 günlük süre vermek. Ardından arabuluculuğa başvurarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye yasal süreci açmaktır.

Kiranın bir kısmının eksik ödenmesi de tahliyesi için yeterlidir. Öyle ki kiracının gönderdiği kira bedeli banka kesintisi nedeniyle eksik ödenmiş olabilecektir.1Ayrıca kira bedelinin artırılması gerekirken kiracı bu artışı yapmamış da olabilecektir.

Bu başlık altında şu hususunda ayrıca belirtilmesi gerekir. Kira hukukumuza göre kiraya verenin malik olması gerekmez.

Ancak kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin temerrüt nedenine dayalı aşama yönetmesi mümkün değildir. Bu nedenle kiracının temerrüdüne dair yasal aşama ya kiraya veren tarafından başlatılacaktır ya da kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik öncelikle kira bedellerinin kendisine ödenmesi konusunda kiracıya ihtarname gönderecektir. Aksi takdirde kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin başlatacağı aşamalar reddedilecektir.2Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik ve kiraya veren sıfatı hakkında detaylı bilgi için Kimler Tahliye Davası Açabilir? yazımızı da okumanızı tavsiye ederiz.

1. Kira Ödemeyen Kiracının İcra Yoluyla Tahliye Süreci

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşıtahliye talepli icra takibibaşlatmak mümkündür.

Takip talebinde gerekli bilgiler doldurularak icra dairesine verilecektir. İcra müdürlüğü, adi kira ve hasılat kiralarına dair ödeme emridüzenler. Posta aracılığıyla kiracıya bu ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrinde kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu belirtilir.

Aksi takdirde 30 gün içinde kira borcunu ödemesi, ödemediği takdirde aleyhine tahliye yasal süreci açılabileceği ihtar olunur.

Ödeme emrinde tahliye için 30 günlük ihtar süresi ve tahliye ihtarı yer almak zorundadır. Ayrıca ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun olarak tebliği gerekir. Bu iki husus yerine getirilmezse kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi ancak kira borcunu hiç veya tam ödememesi kiraya vereneitirazın kaldırılması ve tahliye yasal süreciaçma hakkı tanıyacaktır. Kiracı itiraz etse dahi 30 günlük sürenin dolması gerekir.

Talep halinde; icra ödeme emrine itiraz eden haksız kiracının, kira bedelinin dışında yüzde yirmi oranında icra inkar ödeneği da ödemesi gerekecektir.

İcra hukuk mahkemesinde yasal aşama açılabilmesi, kiracının yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmemesine bağlıdır. Kiracı kira ilişkisini veya imzasını inkar ederse o halde sulh hukuk mahkemesindeitirazın iptali ve tahliye yasal süreciaçılması gerekir.

Kiracı gelen ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa o halde, icra hukuk mahkemesinde tahliye yasal süreci açılması mümkündür. Benzer şekilde noterde düzenlenmiş kira sözleşmesine karşı da icra mahkemesinde tahliye yasal süreci açılabilecektir. İcra hukuk yargı makamıkural olarak şekli inceleme yapar.

Kiracı, tahliyeden ancak 30 gün içinde ödeme yaptığını ispat ederse kurtulabilir. Aksi takdirde yargı mercii diğer itirazları incelemez.

İcra yoluyla kira ödemeyen kiracının tahliyesinin yanında ödenmeyen kiranın tahsili de mümkün olacaktır. Bu nedenle ödenmeyen kira borcu için ayrıca bir icra takibi başlatmaya gerek kalmayacaktır.

Kira Ödemeyen Kiracıya İcra Ödeme Emri Örneği

2. Kira Ödemeyen Kiracı için Sulh Hukuk Mahkemesinde Alacak, Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Davası

Kira ödemeyen kiracı için ikinci yol ise kiracıya yazılı ihtar göndererek süreci başlatmaktır.

Kra borcu muaccel olmasına rağmen kiracı ödeme yapmadıysa kiracıya 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemesi ihtar olunur. İhtarın noterden gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar. Ayrıca noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin tebliği kolay olacaktır.

Kira borcunu ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekecektir. Ayrıca ihtarnameye kira bedelinin ödenmesi gerektiği hesap bilgisi ve 30 günlük süre yazılmak zorundadır.

Aksi takdirde ihtarname sonuç doğurmaz.

Kiracının ihtara rağmen 30 gün içinde kira borcunu ödememesi halinde doğrudan tahliye yasal süreci açılamaz. Öncelikle kira uyuşmazlığının çözümlenmesi içinarabuluculuğabaşvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi, ödenmeyen kiranın ödenmesi ve kiralananın tahliyesi istenecektir. Bu yasal aşama sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Sulh hukuk mahkemesindeki davada kural olarak kira sözleşmesinin ve kira miktarının varlığı kiraya veren tarafından ispat edilmelidir.

Kural olarak kira sözleşmesinin ve miktarının ispatı yazılı delille yapılacaktır. Miktar bakımından senetle ispat sınırının altındaki sözleşmelerde tanık da dinlenebilecektir.

Kira bedelinin ödendiğini ispat yükümlülüğü davalı-kiracıdadır. Davalı kiracı da yazılı delille ispatta bulunacaktır.

Avantajlar açısından kıyaslandığında icra takibi yoluyla tahliye daha mantıklıdır. Hem daha az masraflıdır hem de daha hızlı sonuç alınabilecektir.

Kira Ödemeyen Kiracıya İhtar İhtarname Örneği

III.

Kira Borcunun Tahsili

Kiracının tahliyesi dışında ödenmeyen kira borcunun da tahsili istenecektir. Ödenmeyen kira borcu nedeniyle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibi yapılabileceği gibi doğrudan genel haciz yoluyla ilamsız takip yapmak da mümkündür.

İcra takibinin kesinleşmesine karşı, kiracının borcunu ödememesi halinde malvarlığının haczi ve devamında satışı gerçekleştirilebilir. Haczi kabil malvarlığı, bankadaki para, mevduat, motorlu araç, taşınmaz, maaş ve ücret haczi olarak sayılabilecektir.

Kiracının hacze kabil malvarlığı yoksa borcun tahsili icra kanalıyla da olsa mümkün değildir. Ancak kiracının ödemediği kira borcunu masraf, harç, avukatlık ücreti ve faizle birlikte ödemek zorunda kalacaktır.

1.

Kira Borcunda Zamanaşımı

Aylık olarak ödenen kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Kiraya veren kira alacağını en geç beş yıllık sürede kiracıdan talep etmelidir. Zamanaşımı defi (itiraz) olarak ileri sürülecektir. Aksi takdirde hakim re’sen nazara almaz.

Yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira alacaklarında zamanaşımı süresi 10 yıldır.

Kira borcunun ihtar, icra takibi veya yasal aşama yoluyla talep edilmesi zamanaşımı süresini keser.

Zamanaşımı süresi talep tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayacaktır.

Kiraya verenin geçmiş kira bedellerindeki artışa göre kira borcunu ödemeyen kiracıdan sözleşmeye uygun olarak bakiye alacaklarını talep etmesi mümkündür. Kira bedellerinin eksik ödenmesine sessiz kalan kiraya veren, alacak hakkından vazgeçmiş sayılmayacaktır.3

2. Kiracı Kirayı Ne Kadar Süre Geciktirebilir?

Kiracının, kirayı ne kadar süre geciktirebileceğine dair sorunun cevaplanması için kira sözleşmesine bakmak gerekecektir. Kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği belirtilmişse o halde kira en geç belirtilen tarihte ödenmelidir.

Kira ödemesi haftasonuna denk gelirse ilk iş günü de ödeme süresine eklenecektir.

Sözlü kiralarda ve kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceğine dair hüküm olmayan hallerde; kiracının içinde bulunduğu ayın son gününe kadar kira ödemesi mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kira borcunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca kiracıya ödeme için en az 30 günlük süre verilmesi gerekecektir. Aksi takdirde kanuna aykırılık oluşur ve kiracı temerrüde düşmez. Bu nedenle kiracının tahliyesi de istenemeyecektir. Detaylı bilgi için “Kira Ne Zaman Ödenmelidir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

3.

Kira Borcuna Faiz Uygulanması

Her türlü borç için temerrüt tarihinden itibaren taleple faiz istenebilir. Bu faiz oranı adi kanuni orandır ve yıllık yüzde 24 olarak uygulanır. (3095 sayılı Yasa)

Ancak kira sözleşmesinde temerrüt faizinin yıllık %24 oranından daha fazla ödeneceği kararlaştırılabilmektedir. Böyle bir vaziyette kira borcuna işletilecek faiz oranı Türk Borçlar Kanunu’nun 120’inci maddesi uyarınca yıllık %48’e kadar geçerli olacaktır.

IV. Kirasını Düzensiz Ödeyen veya Geciktiren Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?

Kiracının kira borcunu geciktirmesi hâlinde bu gecikmeler tek başına yasal sonuç doğurmaz.

Her bir gecikme sonrasında kiracıya ya icra takibi başlatılmalı ya da ihtarname gönderilmelidir. Kiracıya gönderilen ödeme emri veya ihtarnameden sonra kiracının 30 gün içinde kira borcunu ödemesi hâlinde kiracının sırf bu nedenle tahliyesi mümkün olmayacaktır. Ancak aynı kira dönemi içinde kiracının en az iki kez ihtara neden olması kiracının tahliyesi için bir neden oluşturur. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyeyazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Sonuç Yerine

Kira ödemeyen kiracı için ödenmeyen kiraların tahsili ve kiracının tahliyesi amacılya tahliye talepli icra takibi başlatmak mantıklıdır.

Bu sayede en hızlı ve en az masrafla aşama ilerletilebilecektir. Noterden ihtarname gönderdikten sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak, fesih ve tahliye yasal süreci yerine göre avantaj sağlayabilir.

Kira hukuku alanında avukatların ortak tavsiyesi sürece erken başlamak olacaktır. Öyle ki; kira ödemeyen kiracı hakkında başlatılan süreçlerde geç kalınması her zaman kiraya verenin aleyhine olmaktadır.

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/980 Esas ve 2021/1302 Hüküm sayılı hükmü↩︎
2. Bölge Adliye yargı makamı 59. Hukuk Dairesi 2024/3981 Esas ve 2025/2604 Hüküm sayılı 15/05/2025 günlü hükmü↩︎
3. Bölge Adliye Yargı Makamı 35.

   Hukuk Dairesi’nin 2021/1231 Esas ve 2023/734 Hüküm sayılı 04/04/2023 günlü hükmü↩︎

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.