Türk Borçlar Kanunu’nda kira hükümlerinin içerisinde önemli olması sebebiyle kira bedelleri ve artışı ayrıca konu edilmiştir. Daha önceki yazılarımızdakira sözleşmelerinin ilişkin genel bilgilereulaşabilirsiniz.

Öncelikle kira bedelinin tespitinin yasal aşama yoluyla talep edilebilmesi için birKira sözleşmesinin bulunmasıGerekir. Kira sözleşmelerinde mecburi şekil koşulu olmadığı için, yazılı veya sözlü olabilir. Ama ispat açısından yazılı kira sözleşmesinin yapılması daha faydalı olacaktır.

Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta davayıAçanın kiranın tespiti davasında yasal yararının olmasıGerekir.

Kira tespit davalarıTaşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Yargı Makamı’nde görülmektedir. Kural olarak her zaman açılabilen kira tespit davasının ne zaman açıldığı uygulanacağı dönem açısından önem arz etmektedir.Yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önceden açılmasıVe/veyaKiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasıKoşuluna bağlı olarak yeni kira dönemi içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kanundaki düzenlemeler doğrultusunda kira artış oranlarındaki ilkeler şu şekildedir;

• Taraflar arasında kira bedelinin sonraki dönemlerdeki kira artışına ilişkin oran,Önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşuluyla serbestçe belirlenebilir. Bu sınırlar içerisindeki artış için kira tespit yasal süreci açılmakta yasal yarar bulunmadığı açıktır.

  Ancak yasal sınırların üzerinde bir artış oranı belirlenmesi halinde, yargı merciine başvurarak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilir.

• Türk Borçlar Kanunum.344/2’ye göre taraflarca kira artış oranına ilişkin birAnlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmemek koşuluylaHâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Kira sözleşmesinin süresinin 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Sözleşmede kira bedelinin yabancı para birimi olarak belirlenmesi halindeyse, 5 yıl geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m.344/4 gereğince“aşırı ifa güçlüğü”Hali saklı tutulmuştur.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebiyleKira bedelinin uyarlanması yasal süreciAçılabilir. Mecurun yıllık kira bedeline göre belirlenecek görevli yargı merciindebu yasal aşama görülmektedir.

Kira uyarlama davalarının kısa süreli kira sözleşmeleri için açılıp açılamayacağı tartışmalı hususlardan biridir. Yargıtay 13.

Hukuk Dairesi’nin E. 2001/336, K. 2001/1246, T. 08/02/2001 günlü hükmünde “.. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.1996 başlangıç günlü ve 5 yıl sürelidir. Yasal Aşama kira süresinin sona ermesine bir yıldan az bir süre kaldığı 31.1.2000 tarihinde açılmıştır. Davacı kira sözleşmesinin başından beri bu sözleşmeye tahammül ettiğine ve esasen kira süresinin bitim tarihi bulunan 1.1.2001 tarihinde kira tesbit yasal süreci açma hakkına sahip olacağına göre bu davada sözleşmenin uyarlanması koşullarından söz edilmesine olanak yoktur..” şeklindeki hükmüyle kira sözleşmesinin bitimine bir yıldan az kalarak açılan davada sözleşmenin uyarlama koşullarından söz edilemeyeceğinden davanın reddi gerektiğine hüküm vermiştir.

Uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşme süresi, sözleşme içeriği ve sonradan meydana gelen olayın niteliği gibi özellikler birlikte değerlendirilerekÖnceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olayOlması gerekir.

Kira sözleşmenin yapılmasından sonra edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılmayacak derecede bozulmuş gerekir. Aynı zamanda bu durumun meydana gelmesindeDavacının kusurunun da olmamasıGerekir. Ayrıca değişen hal ve şartlara rağmen sözleşmeninTaraflarının ihtirazı kayıt koymaksızın edimlerini ifa etmesi hâlindeUyarlama talep haklarını yitireceklerinin kabul edilmiştir!

Kira bedelinin uyarlanması hakkındaYasal aşama tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekildeHüküm verilmektedir. Yasal Aşama tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.

Bu hususta Yargıtay 13. HD‘si E. 2001/1979, K. 2001/2831, T.22.03.2001 hükmünde“.. Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama yasal aşama tarihinden geriye doğru uygulanmaz..”Şeklinde hüküm vermiştir.

6353 sayılı yasala kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01/07/2012 yürürlük günlü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.

Maddesi 8 yıl süre ile uygulanmayacak, kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde de mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Henüz 6098 sayılı yasanın uygulanmadığı bu gibi durumlarda Yargıtay içtihatlarıyla 1+3 yıllık dönem ilkesi belirlenmiştir.

İster kiracı ister kiralayan olun kira bedelleri için başvurabileceğiniz kira bedelinin tespiti veya uyarlanması davalarıyla ilgili bilgi ve yardım almak için bizimleiletişime geçebilirsiniz.