Kentsel Dönüşüm Nedir? Ekibi1 Temmuz 2026Gayrimenkul Hukuku

Kentsel Dönüşüm, şehrin bir bölümünün, bir yaşam alanının veya ciddi anlamda şehrin büyük bir kısmının bir proje kapsamında yıkılarak yerine yeni bir yaşam alanının inşa edilmesidir şeklinde kısaca söylenebilir. Kentsel dönüşümde temel amaç, olası deprem ve diğer çeşitli afetlere karşı olan risklerin belirlenmesi, bu risklere yönelik adımlar atılması, afetlerle karşılaşıldığında bu afetlerin getireceği tahribatı minimuma indirmektir. Kentsel dönüşüm her şeyden öncekamusal bir projeolmakla birlikte çok ciddi araştırmalara tabi tutulması gerekir.

İçindekiler

1. Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası
2. Kentsel Dönüşüm Nerelerde ve Nasıl Yapılır?
3. Kentsel Dönüşümün Şartları
4. Ülkemizde Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
5. Kentsel Dönüşümün Aşamaları
6. Kentsel Dönüşümün Faydaları
7. Kentsel Dönüşümün Zararları
8. Yasal Destek Alınmasının Önemi
9. Sıkça Sorulan Sorular
   1. Kentsel dönüşüm için nereye başvurulur?
   2. Kentsel dönüşüm için ev sahibi para öder mi?
   3. Kaç senelik binalar kentsel dönüşüme girer?
   4. Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları nelerdir?
   5. Kentsel dönüşümde evi kim yapar?
   6. Yerinde dönüşüm nedir?
   7. Yerinde dönüşüm başvurusu E-devlet üzerinden nasıl yapılır?

6 Şubat 2023 günü yaşanan depremler, ülkemizin bir deprem ülkesi olduğunu bizlere oldukça acı bir şekilde hatırlatmış, kentsel dönüşüm gibi afetlere karşı önlem alma açısından da bilhassa sınıfta kaldığımızı göstermiştir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm ve diğer önlemler ivedilikle alınmalı, yurttaşlarımızın can ve mal güvenliğini en etkili şekilde sağlanmalıdır.

Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası

Kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması için,6306 Sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkındaki Kanun,2023 Kasım ayında yeniliğe uğramış ve kentsel dönüşüm süreci hızlandırılmıştır. Bu maksatla kanundakentsel dönüşüm için hüküm yeter sayıları, rezerv yapı alanı tanımı, yargılamalardaki süreler, itiraz ve yasa yolları hakkında çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Yeni kentsel dönüşüm yasası hakkında daha detaylı olarak ele alınan makalemize buraya tıklayarak erişebilmeniz mümkündür.

Bir kere rezerv yapı tanımı değişmiştir. Kanunda yer alan“yeni yerleşim alanı”ibaresi değişime uğrayarak“mevcut kentsel ve kırsal alanlar”olarak düzenlenmiş, kentsel dönüşüm kapsamı bir hayli genişletilmiştir.

Bu değişimin beraberinde getirebileceği potansiyel sorunları bir kenara bırakmak gerekirse, yasanın gerekçesinde yazan amaç kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılmasıdır.

Bununla birlikte bir diğer değişim, hüküm yeter sayılarında meydana gelmiştir. Değişimden önce hüküm yeter sayısı 2/3 gibi yüksek bir çoğunluk iken yeni kentsel dönüşüm yasası, hüküm yeter sayısınısalt çoğunlukolarak belirlemiştir. Yani kentsel dönüşüm için gereken hüküm yeter sayısı, oylamaya katılanların%50+1’iŞeklinde düzenlenmiştir.

İdari Yargılama Usulleri Kanunu (İYUK) ve diğer yargı süreçleri için, depremden etkilenen ve “genel hayata etkili afet bölgesi” ilan edilen illerimizde, 6 Şubat’ta meydana gelen depremler nedeniyle doğan İdari davalar için de önemli değişimler yapılmış, İYUK’a geçici 11. Madde eklenmiştir.

Bu maddede genel usulden farklı olarak davalardaivedi yargılama usulüuygulanacağı belirlenmiştir. Ayrıcayürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz yolu kapatılmıştır.

Yeni kentsel dönüşüm yasasında birçok değişiklik yapılmış, fakat göze çarpan ve en çok eleştirilen değişiklikler bunlar olmuştur. Yukarıda da belirtildiği üzere, konu hakkında hâlihazırda bir yazımız sitemizde paylaşılmış olup daha detaylı bir okuma için mutlaka ziyaret etmenizi tavsiye etmekteyiz.

Kentsel Dönüşüm Nerelerde ve Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm, kanunda yapılan değişikliklerlebirlikte hemen hemen her yerde uygulanabilir hale geldi. Fakat kentsel dönüşümün tanımı ve uygulaması, doğası gereği bazı noktalarda uygulanma ihtimalinin daha fazla olduğunu gösterebilir.

Tanımı gereği kentsel dönüşüm, söz konusu bölgede güvenli bir yaşam alanı oluşturmanın yanı sıra, ekonomik kalkınmayı teşvik etmek ve kaçak yapılaşmanın önüne geçmek için de sürdürülen bir süreçtir.Bu bağlamda kentsel dönüşüm, genellikle aşağıdaki yerlerde yapılmakta olup tanımına daha uygun düşmektedir;

• Riskli toprak zemini
• Depremde hasar görmüş, göreceği düşünülen ve yıkım hükmü alınmış yapılar
• Heyelan gibi zemin kayması sonucu oluşan doğal afetlerde zarar görmüş yapılar
• Şehir düzenini bozan eski yapılar
• Terk edilmiş kullanılmayan yapılar

Bu yerlerde kentsel dönüşüm uygulaması yapılması, çevrenin ve yurttaşların güvenliği için oldukça önemlidir.

Kentsel dönüşümün uygulanması ise bir proje dâhilindedir.

Bir projenin kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilmesi için; devletin o projenin imar değişikliğine izin vermesi gerekir. Ayrıca projenin, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da belirtilen kriterlere uyması gerekir.

• Kentsel dönüşüm sürecini mal sahipleri yönetebilir. Bununla birlikte mal sahipleri, müteahhitlere vekâlet vererek de süreci yönettirebilirler.
• Bununla birlikte 2023 yılındaki değişikliklerle beraber, 2023 Ekim ayında kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na müracaat edip, başkanlığın riskli yapı tespiti yapması istenebilir. Yapının riskli çıkması hâlinde “Riskli Yapı Tespit Raporu” hazırlanır ve rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ve tapu kütüğüne gönderilir.

  Rapora15 gün içerisindekat maliklerinin itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmeyen veya itirazı reddedilen rapor, tapu kütüğüne gerekli süreden sonraşerh ettirilir.

• Tespitten sonra kat maliklerininsalt çoğunluğuylabinanın kentsel dönüşüme gireceği kararlaştırılır.
• Bir proje seçilir. Seçilen proje bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından onaylanır.
• Proje tamamlandıktan sonra ise hak sahiplerine ilgili daireler teslim edilir.

Kentsel dönüşüm sürecinin işleyişi, özetle bu şekildedir. Her halükarda bir avukattan yasal destek alınması şiddetle tavsiye edilir.

Avukata Sor ONLİNE DANIŞMA HATTI

Kentsel Dönüşümün Koşulları

Bir yapının kentsel dönüşüme uğraması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir.

Bu koşulları öncelikleRiskli yapıKavramıyla açıklamak gerekir;

• YapınınRiskli yapıOlarak belirlenmiş olması,
• Riski yapı tespitinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kişilerce yapılmış olması veya bizzat Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılması gerekir.

Bir diğer koşul hak sahiplerinin onayı bakımından karşımıza çıkar. Hak sahipleri, kentsel dönüşümle yapınınGüçlendirilmesi, yenilenmesi veya yıktırılmasıŞeklinde hüküm alabilir. Hak sahiplerininsalt çoğunluğu ilebahse konu hüküm alınır.

Kentsel dönüşüme uğrayacak bölge için birImar planıHazırlanması gerekir. Bu planın bakanlık tarafından onayı alınmalıdır.

Bahse konu proje ve kentsel dönüşüm planı için maliyetler hak sahipleri, vekalet ilişkisi kurulmuşsa müteahhit veya re ‘sen yapılan bir işlemse devlet tarafından karşılanabilir.

Hak sahipleri ve müteahhitler için yine devlet tarafından çeşitli mali yardımlar yapılmaktadır.

Ülkemizde Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Tarihimizde kentsel dönüşümün izleri Osmanlı Dönemine kadar uzanmaktadır. İmparatorluğun son yüzyılında kentsel dönüşümün izleri görülen tarihimizde, batılı ülkeler örnek alınmıştır. Fakat Batı’dan birtakım farklılıklar baş göstermiştir. Bu farklılıkların temel sebebi Batı, sanayileşme devriyle birlikte kentsel dönüşüm sürecini buna göre dizayn ederken Osmanlı o dönemde sanayi devrine henüz yeni başlamıştı.

Bu nedenle tarihimizde kentsel dönüşümün ilk örnekleri başkent, ve gibi ticaret şehirleri ve kısmen de olsa sanayileşmenin olduğu illerimizde başlamıştır.

Cumhuriyet dönemine gelindiğinde kentsel dönüşüm yapılan illerimizin kapsamı genişlemiş, dışına da çıkılarak genel hatlarıyla Anadolu’da kentsel dönüşüme başlanmıştır. Günümüze kadar gelinen noktada kentsel dönüşüm yasaları ideal yasaya ulaşma yolunda sıklıkla değişim yaşamış, en son yasa değişikliği ise 09.11.2023 tarihinde gerçekleştirilmiştir.

Kentsel dönüşüm aynı zamanda Anayasa’da yer alan“Sosyal Devlet”Ilkesi ile de ilgilidir. Zira sosyal devlet ilkesi, yurttaşların sosyal, ekonomik, eğitim, güvenlik gibi pek çok ihtiyacının devlet tarafından sağlanmasının önünü açar. Bu bağlamda özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm önem kazanmış, aynı zamanda kentsel dönüşüm için durumu yetmeyen veya zorlanabilecek yurttaşlar için de mali yardımlar tanınmıştır.

Kentsel dönüşümde temel amacın yarar olduğunu belirtmiştir.

Bu nedenle ülkemizde yapılan uygulamaların dönemlere göre ayrılması ve o dönem için gereken şartların ne olduğunu unutmamak gerekir. Dönemlere göre ayırarak uygulamanın nasıl olduğunu şu şekilde göstermek mümkündür;

1950-19801980-20002000+1- Gecekondu alanlarının sağlıklı hale getirilmesi

2- Kent merkezinin düzenlenmesi

3- Gecekondu Bölgesinin yeniden yapılandırılması

4- Gecekondu alanlarında kentsel yenileme

1- Hayat standardı düşük riskli bölgelerde kentsel yenileme

2- İyileştirmeye yönelik imar ve ıslah uygulamaları

3- Tarihi mekânları koruma

1- Kentsel mekanlarda yenileme

2- Apartman bölgelerinin yenilenmesi

3- Yeni siteler ve kapalı yerleşim alanlarının iyileştirilmesi

4- Tarihi konut alanlarının korunması

Kentsel Dönüşümün Aşamaları

Kentsel dönüşüm haliyle bir süreçtir ve bu sürecin farklı aşamaları vardır. Bu aşamalar sırasıyla;

• Öncelikle maliklerin veya hak sahiplerinin hüküm çoğunluğu gerekir. Bu aşamaHüküm aşamasıdır.Yeni düzenlemeyle bu hüküm çoğunluğusalt çoğunluk (%50+1)olarak belirlenmiştir.

  Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, hak sahiplerinden en az birisinin gerekli evraklar ile birlikte kentsel dönüşüme yetkili olan firmalara başvurması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yetkili firmanın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş olmasıdır. Buna çok dikkat edilmelidir. Ayrıca 2023 Ekim ayında kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yetkilidir.

  Başkanlığa başvurulması da mümkündür.

• Sıradaki aşamaInceleme aşamasıdır.Başvurulan firma veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yapıyı inceleyerekDeprem risk raporuOluşturur. Bu rapor, yönetmeliklerin ve idarenin gönderdiği önergeler doğrultusunda, kentsel dönüşüme uğrayacak binadan alınan örneklerin laboratuvar ortamında incelenmesiyle hazırlanır. Rapor sonucunda binanın deprem, sel, yangın gibi afetlere karşı riskli olup olmadığı sonucuna varılır. Hazırlanan raporun sonunda yapı hakkındaRiskli yapıVeyaRisksiz yapıIfadesi kullanılır.

  Dikkat edilmesi gereken husus, bina hakkındaRisksiz yapı ifadesinin kullanılması binanın sağlam olduğu anlamında gelmez, yalnızca kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığını ilgilendirir.Riskli olan yapılar ise kentsel dönüşümden yararlanacaktır.

• Bildirim aşamasıIse sıradaki aşamadır. Bu aşamada yapı hakkında hazırlanan rapora dayanarak idare, tapuya bildirimde bulunur. Tapu dairesi, idareden gelen resmi yazı ile birlikte yapının arsa kütüğüneRiskli yapı şerhiŞerhin koyulmasından sonra ilgili tapu dairesi hak sahiplerinetebligat gönderir.2023 değişiklikleriyle birlikte artık bütün hak sahiplerine ayrı ayrı tebligatgönderilmeyecek, tespite ilişkin yazı, binayaasılacaktır. Aynı zamanda da maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacaktır.

  Buna yapılacak olan itiraz süresi15 gündürve itiraz5 gün içindedeğerlendirilir. Yapılan bildirimde binanın yıkımının90 güniçinde gerçekleştirilmesi gerektiği de yazar ve bu 90 gün tek seferlik bir süredir.

• İtiraz işlemleri varsa itirazın değerlendirilmesi beklenir, yoksa 634 sayılı yasa uyarınca ev sahipleri toplanır ve konutu yapacak olan müteahhit belirlenir. Alınan bu hüküm apartmanın hüküm defterine işlenir. Bu aşamadan sonra da müteahhitle sözleşme yapılır ve konut projesi seçilir.
• Ev sahipleri müteahhit ile anlaştıktan sonra, müteahhit firma yeni yapılacak konutun mimari, statik, sıhhi tesisat ve elektrik projelerini hazırlar.

  Hazırlanan projeler idareye teslim edilir ve yapının ruhsatı alınır. Ruhsat alma süresi, yapının bulunduğu ilçenin belediyesine göre bir ay ile altı ay arasında değişebilir.

• Ruhsatı alınan proje içinInşaat aşamasıBaşlar. İnşaatınteknik şartnameye uygunolması çok önemlidir.
• Teslim aşaması ise son aşamadır.İnşaat tamamlandıktan sonra, seçilen heyet tarafından proje ve eklerine uygunluk kontrolü yapılır. Eksiklikler giderildikten sonra, iskân belgesi alınır.

  İskân belgesi, yapının resmi tüm işlerinin bittiğini gösteren belgedir. Tapular, iskân belgesi ile birlikte ev sahiplerine teslim edilir.

Kentsel Dönüşümün Faydaları

Kentsel dönüşümün şehirlerin daha yaşanabilir olması, farklı ekonomik imkânlar doğurması ve en önemlisi şehirlerimizde afetlere karşı önlem olması gibi pek çok faydası vardır.

Bu faydalar;

• Güvenli Yaşam;Riskli binalar yıkılarak depreme ve diğer afetlere karşı güvenli binalar inşa edilir. Yangın ve diğer acil durumlarda tahliye kolaylaşır.
• Sağlıklı Yaşam;Yeni binalar, daha sağlıklı ve konforlu yaşam alanları sunar. Yeşil alanlar ve sosyal ortamlar artar.
• Estetik;Tarihi ve kültürel değerler korunur, şehirlerin görünümü güzelleşir.
• Ekonomik Kalkınma;Yeni iş imkânları doğar, şehirlerin ekonomisi canlanır.
• Sosyal Entegrasyon;Farklı gelir gruplarından insanlar bir arada yaşayabilir ve sosyokültürel gelişimlere olanak sağlar.

Kentsel Dönüşümün Zararları

Kentsel dönüşümün elbette birtakım dezavantajları da olabilmektedir.

Bunlar da;

• Soylulaştırma (Gentrification):Yerel halk bir süreliğine de olsa yerinden edilebilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüme uğrayacak olan alanın sosyokültürel yapısı değişime uğrar. Yerine gelenlerin orta ve üst gelir grubu olması ihtimali, dar gelirli sakinlerin yeni yaşam alanı bulmakta zorlanma ihtimalini doğurur.
• Kamulaştırma:Kamulaştırma işlemlerininoldukça adil ve titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu da bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması imkânını doğurabilir.
• Yüksek Maliyetler:Yeni binaların maliyeti, genellikle eski binadan fazla olmaktadır.

  Bu nedenle bazen eski konut ve yeni inşa edilen konut arasında uçurum fiyat farkı olabilir. Hak sahipleri, her ne kadar devlet desteği alsa bu destek yetmeyip yeni konutuna erişimde zorluk yaşayabilir.

Yasal Destek Alınmasının Önemi

Kentsel dönüşüm, bir deprem ülkesi olan ülkemiz için çok önemli bir önlemdir. Fakat oldukça sıkı prosedürleri olabilir. Her şeyden önce kentsel dönüşüm sürecinin çok iyi yönetilmesi elzemdir.

Bu nedenle, hak kayıplarına uğramamak, izleklerin gereğince yerine getirebilmek ve elbette daha fazla soruya cevap alabilmek için bir hukuk desteği alınması önemlidir. Bürosuolarak, alanında uzman avukatlarımızla birlikte, kentsel dönüşümün her aşamasında sizlere destek olabilir, sorularınıza cevap, sıkıntılarınıza da çözüm olabiliriz.

GAYRİMENKUL AVUKATI

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm için nereye başvurulur?

Kentsel dönüşüm için bakanlık, belediyeler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapı tespit kuruluşları ve müteahhit firmalarına başvurmak mümkündür. Bakanlığa başvuru, bakanlığın resmi web sitesi üzerinden çevrimiçi olarak veya bakanlığa bağlı il müdürlüklerine bizzat başvurmak mümkündür.

Kentsel dönüşüm için ev sahibi para öder mi?

Kentsel dönüşümün maliyeti hak sahipleri ve maliklerin üzerindedir. Dolayısıyla ev sahibi, kentsel dönüşümün masraflarını karşılar.

Fakat bunu yaparken devletin mali destek imkânlarından yararlanabilir. Bu destekler 18 aya varan kira yardımı ve çeşitli vergi muafiyetlerinin yanı sıra kredi yardımları da olabilmektedir.

Kaç senelik binalar kentsel dönüşüme girer?

Binanın yaşı tek başına bir kıstas değildir. Özellikle 6 Şubat depremlerinde de görüldüğü üzere, her ne kadar eski binalar da yıkılmış olsa da yeni binaların da yıkıldığı görülmüştür. Bu nedenle yıkılacak olan bina içinRiskli yapıŞeklinde raporun olması, yapının kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için yeterlidir.

Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları nelerdir?

Ev sahipleri, kentsel dönüşüm süreci boyunca hüküm alma, bilgilendirilme (aydınlatılma) gibi çeşitli haklara sahiptir.

Bunun yanında mali destek alma hakkı da vardır. Ayrıca elbette ki doğan vedoğabilecek hususlar hakkındayasal haklarını da hukuk önünde kullanabilecektir.

Kentsel dönüşümde evi kim yapar?

Kentsel dönüşümde evi yapan firma, 3 farklı senaryo ile değişiklik gösterebilir. Bunlardanbirincisi müteahhit ile anlaşmadır. Hak sahipleri müteahhit ile anlaşarak ev yapım ve yıkım işlemlerini yaptırabilir.

Bir diğer senaryo dakendi kendine yapmadır. Ev sahipleri binayı kendi imkânlarıyla da yapabilir. Uygulamada çok sık olmasa da bunun için yasal bir engel yoktur. Son olarak TOKİ ile de anlaşılabilir.

TOKİ ile anlaşan hak sahipleri, yıkım ve inşa işlemleri için TOKİ’ye görev verir. Daire karşılığı veya bedel farkı ödenerek yeni inşa edilen binada daire sahibi olabilirler.

Yerinde dönüşüm nedir?

Yerinde dönüşüm, kentsel dönüşüme uğrayacak müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Buna göre binanın yer aldığı arsada imar planında değişim olmaz, aynı arsa üzerinde depreme dayanıklı bir bina inşa edilir.

Yerinde dönüşüm başvurusu E-devlet üzerinden nasıl yapılır?

E-devlet sistemine girip arama kısmına “Deprem Bölgesinde Yerinde Dönüşüm” yazılır. Açılan pencerede “yeni başvuru” adlı butona tıklanır ve aydınlatma metni okunur.

Ardından kabul anlamına gelen butona tıklamanız yeterlidir. Eren Solmaz

GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR (TAŞINMAZ DAVALARI)İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI VE İTİRAZTAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASIYENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLERKENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMIRİSKLİ YAPI TESPİTİ NEDİR? NASIL YAPILIR?