Güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları ışığında yasal süreçlerin işleyişini bilmek, haklarınızı korumak adına oldukça önemlidir. İşte konu hakkında bilinmesi gerekenler:

Hukuk Büromuz

• Ehlibeyt Mah. Ceyhun Atuf Kansu Cd. No:112 D:30, Cevat Muratal İş Merkezi, Balgat, /

Yazı İçeriği:

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

2. Gecikme Tazminatı Ne Demektir?

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Uygulaması

   1. Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi

   2. Yüklenici Temerrüdünün Sonuçları

   3. Temerrüt Olgusunun Tespiti

   4. Gecikme Tazminatının Belirlenmesi

4. Gecikme Tazminatı ile Cezai Şart Arasındaki Farklılıklar

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatına İlişkin Yargıtay Kararları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya arsa karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da lanse edilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmemiş olan, isimsiz sözleşmelerdendir ve her iki tarafa(yükleniciye ve arsa sahibine) borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür.

Sözleşmenin tarafları, yüklenici(müteahhit) ve arsa sahipleridir.

Bu sözleşme ile:

• Yüklenici: Arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşmede belirtilen nitelik ve nicelikte imalatları gerçekleştirmeyi ve sözleşme hükümlerine uygun olarak meydana gelen bağımsız bölümlerden olan birini veya birkaçını arsa sahibine teslim etmeyi üstlenirken,

• Arsa sahibi ise: Yüklenicinin sözleşmeye uygun bir şekilde imalatları gerçekleştirmesine izin vermeyi ve inşaat faaliyetlerinin bitimi akabinde sözleşme ile belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde tapu iptali ve tescil yasal süreci, gecikme ödeneği ve eksik ya da ayıplı ifa nedeniyle ödenek yasal süreci, alacak yasal süreci, nama ifaya izin yasal süreci, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yasal süreci gibi birçok farklı yasal aşama bahsi geçen olabilmektedir.

Bu yazımızda spesifik olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme nedeniyle ödenmesi gündeme gelecek olan gecikme tazminatına ilişkin bilgiler vereceğiz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin ayrıntılı bilgi için konuya dair üst başlığımızı okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gecikme Tazminatı Ne Demektir?

Gecikme ödeneği: Bir borç ilişkisinde borçlu olan tarafın, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresi içerisinde yerine getirmemesi halinde karşı tarafın zararını karşılamak için gerçekleştirmesi gerekecek olan ödemedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 117. Maddesi ve devamında borçlunun temerrüdü(borcunu ifa etmekte gecikmiş olması) hali ve bunun kanuni sonuçları düzenlenmiştir. Gecikme ödeneği da spesifik olarak 118. Maddede düzenleme bulmuştur.

Gecikme ödeneği ve cezai şartlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar arasında yer almaktadır.

Aşağıda, makalemizin devamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme ödeneği hususunu yasa hükümleri ve Yargıtay uygulamaları ışığında ele alacağız ve siz değerli okuyucularımız için mümkün olduğunca anlaşılır bir dil ile detaylandıracağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Uygulaması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme metni içerisinde düzenlenmiş olsun veya olmasın, yüklenicinin(müteahhit) temerrüde düşmesi(teslimde gecikmesi) hususunun ispatı halinde yargı mercii vasıtasıyla gecikme tazminatına hükmedilir. Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin herhangi bir hüküm yoksa, Yargıtay uygulamasına göre rayiç kira bedeli(güncel piyasadaki emsal kira bedeli) üzerinden gecikme tazminatına hükmedilmektedir. Bu bedelin belirlenmesi için de bilirkişi heyeti ile birlikte yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilecektir.

Şimdi, alt başlıklar halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan ilgili madde hükümlerini, yasanın lafzı ve Yargıtay uygulamalarını da dikkate almak suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak inceleyip detaylandıracağız.

A) Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı olarak gecikme ödeneği alınabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Yüklenici temerrüdüne ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunumuzun 117.

Maddesinde düzenleme bulunmaktadır.

Madde metninden rahatlıkla anlaşılabileceği gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde yer alacak olan teslim tarihi, temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri içerisinde birçok farklı temerrüt şekli öngörülmektedir.

Örneğin bazı sözleşmelerde yüklenicinin temerrüde düşmesi için kendisine teslim tarihinden sonra ihtarname gönderilmesi koşul koşulmaktayken, bazılarında teslim tarihinde halen daha edimlerin ifa edilmemiş olması hâlinde ihtarname koşulu aranmaksızın yüklenicinin temerrüde düşmüş olacağı hususu belirlenmiştir.

Ancak hak kayıplarının oluşmaması için gecikme halinde zaman kaybetmeksizin ihtarname yoluyla bildirim yapılması, herhangi bir yanlış anlaşılmanın önüne geçilmesini sağlayabilir ve olası bir itilaf halinde ispat olgusunun daha kolay bir şekilde gerçekleştirilmesinin temelini oluşturabilir.

Aynı şekilde, sözleşmede herhangi bir bildirim koşul koşulmamış olsa dahi, yüklenici vasıtasıyla mücbir sebep gibi hallere ilişkin olarak arsa sahiplerine ihtarname yoluyla bildirimde bulunulması, dürüstlüğe daha uygun bir davranış olarak olası bir itilaf halinde yüklenicinin yararına olabilir.

B) Yüklenici Temerrüdünün Sonuçları

Yüklenici temerrüdünün her sözleşmeye ve somut olaya göre birçok farklı sonucu gündeme gelebilir. Diğer tüm şartlar da mevcutsa, arsa sahibi vasıtasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istenebilir. Bu halde imalatların tamamlanma oranına göre(Yargıtay uygulamasına göre sözleşmede aksi düzenlenmedikçe %90 tamamlanma oranı ileriye veya geriye dönük feshe dair sınır olarak alınır) sözleşmenin geriye dönük olarak feshi(sözleşmeden dönme) veya sözleşmenin ileriye dönük feshedilmesi gündeme gelebilir. Sözleşmenin feshi halinde de sözleşmenin ileriye mi yoksa geriye mi dönük feshedileceğinin tespiti, cezai şartlar ve/veya gecikme tazminatının ödenmesi noktasında önem arz eden hususlar olacaktır.

Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olacak şekilde feshi yani diğer adıyla sözleşmeden dönme ile sözleşmenin ileriye dönük feshinin sonuçları arasında çok büyük farklılıklar bulunmaktadır.

Buna ek olarak, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahipleri vasıtasıyla borcun aynen ifa edilmesi ve gecikme ödeneği birlikte de istenebilir. Yani sözleşmenin feshi talep edilmeksizin doğrudan gecikme ödeneği talebinde bulunulması mümkündür.

Yüklenici, gecikmede kusuru olmadığını ispat edemediği halde gecikme ödeneği ödemekle mükellef tutulur. Dolayısıyla mücbir sebep halleri veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle gecikme gibi vaziyetler mevcutsa, bu haller yüklenici vasıtasıyla ileri sürülmeli ve ispat edilmelidir; bu vaziyette ispat külfeti, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı hallerde doğrudan yüklenici üzerindedir. Gecikme ödeneği miktarının belirlenmesinde öncelikli olarak sözleşme hükümleri dikkate alınır, sözleşme hükümlerinin yetersiz kaldığı noktada kanundaki tamamlayıcı hükümler mucibince hüküm verilir.

Yüklenici vasıtasıyla yapılması gerekecek olan ödemelerde temerrüt faizi de işletilir.

Sözleşmede temerrüt faizine ilişkin ayrıca bir düzenleme yapılmamışsa temerrüt faizi mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Bu makalenin yazıldığı tarih itibariyle yasal faiz %9'dur(yüzde dokuz). Bu oran, yıllık olarak işletilmektedir. Dolayısıyla enflasyon oranının çok yüksek olduğu zamanlarda yasal faiz, zararın gerçeğe uygun olarak giderilmesi noktasında bir hayli eksik kalabilmektedir.

Bu gibi vaziyetler halinde de yükleniciye karşı ek olarak munzam zararın tazmini(aşkın zarar) yasal süreci açılabilmektedir.

C) Temerrüt Olgusunun Tespiti

Yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğinin tespitinde, teslimden ne anlaşılması gerektiği hususu büyük önem taşımaktadır. Örneğin sözleşme ile iskan alınması da yüklenicinin yükümlülüğünde bırakılmışsa veya "anahtar teslim" ifadesi yer alıyorsa, yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz ifa etmiş olduğundan bahsedilebilmesi için teslim tarihine kadar iskanın da alınmış olması gerekmektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen eserin yüklenici vasıtasıyla "anahtar teslim" şekilde teslim edileceğinin sözleşme metninde yer alması, iskanın da yüklenici vasıtasıyla alınmasını gerektirir.

Aynı şekilde, eğer sözleşmede teslim tarihi olarak yapı ruhsatının alınmasından ya da yer tesliminden itibaren belirli bir tarih öngörülmüşse, örneğin sözleşme metninde: "Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde tamamlanacak." ya da "Yer tesliminin fiilen gerçekleştirilmesi ve bu hususa ilişkin olarak yer teslim tutanağının tanzim edilmesinden itibaren 30 ay içerisinde imalatlar tamamlanıp, arsa sahiplerine anahtar teslim şekilde teslim edilecek." gibi ifadeler, yüklenici temerrüdünün tespitinde dikkate alınacaktır. Bu gibi hallerde başlangıç tarihi, yapı ruhsatının alınma tarihi ya da yer teslim tutanağını tanzim tarihi gibi tarihler milat kabul edilerek hesaplanacak; bu şekilde teslim tarihinin tespiti sağlanıp, temerrüt olgusunun gerçekleşmiş olup olmadığını belirlenecektir.

Dolayısıyla temerrüt olgusunun yani yüklenicinin geç teslimde bulunmuş olduğunun belirlenebilmesi için sözleşme metni büyük büyük önem taşımaktadır.

Keza bu nedenle özellikle arsa sahipleri açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatının görüşlerinden faydalanılması ve profesyonel destek alınması tavsiye edilmektedir. Aksi takdirde sözleşmenin ifası aşamasında yükleniciden kaynaklanan eksikliklerin yasal yollarla giderilmesi noktasında arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları ile karşılaşmaları ihtimali bahsi geçen olabilmektedir. Çünkü ülkemizde faaliyet gösteren ve profesyonel çalışan neredeyse tüm müteahhitlerin birlikte çalıştıkları en az bir avukatları bulunmakta ise de, uygulamada görüldüğü üzere arsa sahipleri vasıtasıyla sözleşme öncesinde yeteri kadar nitelikli bir danışma hizmeti dahi temin edilmemektedir.

D) Gecikme Tazminatının Belirlenmesi

Gecikme tazminatının belirlenmesinde öncelikle sözleşme hükümleri esas alınır. Sözleşme hükümlerinde gecikme tazminatına ilişkin nasıl bir belirleme yapılmışsa, yükleniciye yönelik olarak gecikme ödeneği talepli açılacak olan davalarda inceleme yapan bilirkişi heyeti vasıtasıyla bu sözleşme hükümleri dikkate alınılarak hesaplama yapılır.

Sözleşmede taraflarca gecikme ödeneği olarak, örneğin: Daire başına aylık 10.000 Türk Lirası ya da güncel piyasa koşullarındaki 2 emsal kira bedelinin ödenmesi şeklinde belirleme yapılmış olabilir.

Taraflarca sözleşmede gecikmeye dair hiçbir ödenek belirlemesi yapılmamış ise bile yüklenici temerrüdü halinde yüklenici vasıtasıyla gecikme ödeneği ödenir.

Bu halde yüklenicinin yükümlü tutulacağı gecikme ödeneği bedeli, kanundan kaynaklanmaktadır ve kanundaki bu tamamlayıcı nitelikteki hüküm, sözleşmede yer alan boşluğu doldurmak için kullanılır.

Yukarıda alıntılamış olduğumuz TBK 118. Madde gereğince Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatına ilişkin olarak özel bir düzenleme bulunmaması halinde dahi güncel kira bedeli üzerinden gecikme tazminatına hükmedilmektedir.

Unutulmamalıdır ki: Yüklenici temerrüde düşmüş olsa dahi, sözleşmeye konu edilen yapının veya yapıların arsa sahibi vasıtasıyla 3. Kişilere kiraya verilmesi suretiyle ekonomik yarar sağlanırsa, gecikme tazminatının talep edilmesi mümkün değildir.

Aynı şekilde yüklenici temerrüde düşmeden önceki bir tarihte arsa sahibi vasıtasıyla pay satışı yapılmışsa, gecikme ödeneği talep edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle bu tarz bir vaziyette gecikme ödeneği talep edilmesi, Türk Medeni Kanunumuzun 2. Maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına da aykırılık teşkil edecektir.

Gecikme Tazminatı ile Cezai Koşul Arasındaki Farklılıklar

Yargıtay uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde "gecikme ödeneği", "kira ödeneği" vb. Içerisinde "ödenek" kelimesi geçen ifadeler dahi, cezai koşul olarak yorumlanabilmektedir.

Bu anlamda taraflarca sözleşmede düzenlenen hükmün doğrudan içeriğine değil, sözleşmede yer alan ifadelerin ihtiva ettiği niteliğe bakılmaktadır.

Cezai koşul, sözleşmede mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Gecikme ödeneği ise sözleşmede düzenlenmiş olmasa dahi, Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesi hükmü mucibince ödenebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmemesi, gecikme tazminatının alınmasını güçleştirmeyecekse dahi, cezai koşul olarak belirlenmiş olan tutarın ödenmesinin önüne bir engel teşkil edebilmektedir.

Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi vasıtasıyla 2020/2403 E., 2021/1785 hüküm sayısı ile verilmiş olan 19.04.2021 günlü bir kararda sözleşmede "cezai koşul" ve "gecikme ödeneği" olarak ayrı ayrı düzenlenmiş olsalar dahi niteliği itibariyle aynı vaziyette bulunan alacakların ödenmesinin yüklenici açısından mükerrir ödeme teşkil edeceği, bu cezai şartın sözleşmeden dönme cezası olarak kabul edilebilmesi için de sözleşmenin halen daha ayakta olmamasının gerektiği hususları ifade edilmiş olup, cezai koşul ödemesinin reddine hüküm verilmiştir:

"Davacı arsa sahibi avukati sözleşmeden kaynaklanan gecikme ödeneği ile cezai koşul talebinde bulunmuş olup, taraflar arasında akdedilen 02.10.2013 günlü...4.

Noterliği’nin Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 5. Maddesinde, 28.02.2014 tarihinde arsa sahibinin daireleri eksiksiz ve tam teslim edilmezse her ay için 15.000,00 TL gecikme ödeneği ödenecek hükmü ile 6. Maddesinde, bu sözleşmeye uymayan ve mücbir sebep olmadan yerine getirmeyen cezai koşul olarak 150.000,00 TL ödeyecektir hükümleri yer almaktadır. Yüklencinin teslim tarihi olan 28.02.2014 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümleri tam ve eksiksiz olarak teslim edemediği de ihtilafsızdır.6100 sayılı HMK'nın 33.

Maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından, maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, yasal nitelendirme hakime aittir. Sözleşmeninn 5. Maddesinde kararlaştırılan gecikme ödeneği maktu olarak kararlaştırılan kira ödeneği olup, yüklenici aleyhine mükerrer şekilde kira tazminatına hükmedilemeceği gibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai koşul niteliği itibariyle dönme cezası olup, sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemez.Mahkemece yapılması gereken iş; 111.225,00 TL olarak hüküm altına alınan kira ödeneği ile cezai şarta ilişkin istemlerinin reddine hüküm verilmesi, taraflar arasındaki sözleşmede yüklenicinin ediminin anahtar teslim olarak ifa edeceğine dair bir hükmün yer almaması nedeniyle eksik iş bedelinin hesabında iskan masraflarının davacı üzerinde bırakılması, ayrıca davalının yasal aşama öncesinde temerrüde düşürüldüğünün ispatlanamaması nedeniyle faiz başlangıcınında yasal aşama tarihi olarak kabul edilerek alacağın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır."

Bu nedenle cezai şartın mükerrir ödeme teşkil etmemesi açısından sözleşmeden dönme cezası olarak düzenlenmesi ve böylece hem sözleşmenin ileriye dönük feshi hali için(gecikme ödeneği) hem de %90 imalat oranına ulaşılamamış olması nedeniyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi halleri için(dönme cezası) ayrı ödemelerin belirlenmesi, arsa sahiplerinin menfaatine olacak ve her iki ihtimalde de beklenti ve zararlarının giderilmesini sağlayabilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatına İlişkin Yargıtay Kararları

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geç teslim ve yüklenici temerrüdü olgusunun tespitine ilişkin hüküm,

• Bağımsız bölümlerin arsa sahibi vasıtasıyla kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılmaı halinde sözleşmede aksi yazılı olmadıkça gecikme ödeneği talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm,

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/610 E., 2018/5779 K.

Sayılı hükmü"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Yargı Makamı "...

...

...

Yasal Aşama, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme ödeneği istenebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira ödeneği talep edilemez. Somut olayda taraflar arasında ek olarak imzalanan 26.03.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi olarak 31.12.2007 tarihinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı avukati yasal aşama konusu bağımsız bölümlerin iskân ruhsatından önce teslim edildiğini iddia etmesine rağmen bu konuda bir araştırma yapılmamıştır. İskân tarihine kadar ödenek ödeneceğine dair sözleşmede ayrıca bir hükümde bulunmadığına göre, mahkemece davalı yüklenicinin teslimle ilgili savunmasını üzerinde durularak resmi makamlardan elektrik su ve doğalgaz abonelikleri de sorulup sonucuna göre bir hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

...

...

..."

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ödeneği bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ödeneği düzenlenmemiş olsa dahi yüklenici vasıtasıyla rayiç kira bedeline göre ödeme yapılarak arsa sahibinin zararlarının giderilmesi gereceğine ilişkin hüküm,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici temerrüdünün tespitine ilişkin hüküm,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin teslimde gecikmiş olduğunun tespitine ilişkin hüküm,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihinin belirlenmesine ilişkin hüküm,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/2704 E., 2020/92 K. Sayılı hükmü

"...

...

...

Taraflar arasında... 7.

Noterliği'nde imzalanan 30.03.2011 gün, 7890 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Sözleşmenin 5. Maddesinde inşaat süresinin, binanın boş, borçsuz ve ilişiksiz olarak yükleniciye teslim edildiği tarihten itibaren 18 ay olacağı, binanın bu inşaat süresi içinde tamamen iş bu sözleşme ve eklerine uygun bir şeklinde bitirileceği ve iskân izninin de alınmış olacağı kararlaştırılmış, aynı maddenin devamında inşaat süresince ödenecek kira, teslim süresinin 12 ay ve 18 aydan daha fazla uzaması hâlinde gecikilen her ay için ödenecek kira bedeli miktarları kararlaştırılmıştır. Teslimi gereken tarihten 12 aylık gecikmeye kadar kararlaştırılan kira bedeli miktar olarak belirlenmemiştir.

Ancak 12 aya kadar olan gecikme süresi için gecikme ödeneği istenemeyeceğine dair bir hüküm de bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi teslimi gereken tarihten 12 aylık geçikmeye kadar, 6098 Sayılı TBK'nın 125. Maddesinin birinci fıkrası gereğince, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi gecikme ödeneği isteme hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin 5.

Maddesi kapsamında kararlaştırılan sürede iskân izninin de alınmış olacağı belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı ve teslimin iskân koşuluna tabi tutulduğu anlaşılmaktadır. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı durumlarda bu belge alınmaksızın bağımsız bölümler arsa sahiplerine teslim edilse dahi, arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümleri kullanmaya zorlanamayacağından yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı yüklenici vasıtasıyla yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahibinin fiilen teslim aldığı bağımsız bölümler için gecikme ödeneği isteyebileceği kabul edilmektedir.

Davacı arsa sahibince davalının daha önceki tarihte teslimin yapıldığına dair savunması kabul edilmemiş, davacı yasal aşama dilekçesinin "açıklama" bölümü 8. Maddesinde kendisine ait bağımsız bölümleri 09.05.2015 tarihinde teslim aldığını kabul ederek bu tarihe kadar gecikme ödeneği isteminde bulunmuştur.

Bu vaziyette mahkemece öncelikle ilgili belediyeden sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın genel yapı kullanma izin belgesi ile davacıya ait 1. Kat 3 numaralı bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin hangi tarihte alındığının sorulup buna ilişkin belge suretleri getirtildikten sonra davacı arsa sahibi yapı kullanma izni alınmayan kendisine ait bağımsız bölümü kullanmaya ve kiraya vermeye zorlanamayacağı ve yüklenici vasıtasıyla arsa sahibine bağımsız bölümün daha önceden teslim edilip fiilen kullanma ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı ispat edilemediğinden hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan toplanan deliller, davalının savunması ve sözleşme hükümlerine göre davacıya ait bağımsız bölümün hangi tarihte tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği, bu tarihten itibaren yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihe kadar ne kadarlık gecikme olduğu ve gecikme süresine göre sözleşmenin 5.

Maddesi hükmünce teslimi gereken tarihten itibaren 12 aylık süre için daha az olamayacağından mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira alacağı karşılığı gecikme ödeneği ile 12 ayı aşan gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli karşılığı gecikme ödeneği miktarı konusunda davacının talebinin 09.05.2015 tarihine kadar olduğu de gözetilerek gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilmek suretiyle sonucuna uygun bir hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış inceleme sonucu gecikme ödeneği isteminin tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

...

...

..."

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde düzenlenen gecikme ödeneği miktarının piyasadaki rayiç kira bedellerinden eksik kalması halinde en az piyasa rayiçlerine göre gecikme ödeneği hükmedilmesi gerektiğine ilişkin hüküm,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi(Kapatılan) 2009/6874 E., 2010/2036 K. Sayılı hükmü"İçtihat Metni"

Yargı Makamı: Asliye Hukuk Hakimliği "...

...

...

Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de (genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen) ödenek tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır. Gecikme ödeneği sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme ödeneği olarak isteyebileceğinden, bu halde arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından sözedilemez.

Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk vasıtasıyla korunmaz (TMK’nın 2. Maddesi).

Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme ödeneği miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan, Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen ödenek miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim vasıtasıyla takdir edilmelidir. Hakim vasıtasıyla belirlenen makul süreden sonraki gecikme ödeneği miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme ödeneği yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir....

...

...

• Arsa sahibinin sözleşmenin feshini talep etmeksizin aynen ifayı bekleyerek yalnızca gecikme ödeneği talep edebileceğine ilişkin hüküm,

• Bağımsız bölümlerin yüklenici vasıtasıyla arsa sahiplerine teslim edilmiş olduğu iddiasının ispat yükünün yüklenici üzerinde olacağına ilişkin hüküm,

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/2748 E., 2016/3163 K.

Sayılı hükmü"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:... Asliye Hukuk Yargı Makamı "...

...

...

Yasal Aşama tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. Vd. (BK'nın 355. Vd.) maddelerinde düzenlenmesi yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi hâlinde yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125.(BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar.

Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme ödeneği alacağını her ay sonu itibariyle talep veya yasal aşama ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya yasal aşama etmek için eserin yüklenici vasıtasıyla teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir.

Gecikme ödeneği kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir. Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme ödeneği istenemez.

Davalının teslim edilmesi gereken tarihe uymayıp temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi gecikme ödeneği isteyemez. Çünkü, gecikme ödeneği, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu vaziyet arasındaki farkı ifade eder.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan ödeneği talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK.

Madde 106/II). Sözleşmede gecikme ödeneği belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. Madde 96). Gecikme ödeneği, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar.

Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin işin teslimi başlıklı 11. Maddesinde, yüklenicinin sözleşmenin 9. Maddesinde gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak arsa sahibine her ay için 150,00 TL gecikme ödeneği ile her daire için 800,00 TL ecrimisil vermeye mecbur olduğu, hükmü kabul edilmiştir.

Dosya kapsamından, yasal aşama konusu taşınmazda 25.10.2010 tarihinde kat irtifakı kurularak davacıya ait bağımsız bölümlerin tapuda davacı adına tescil edildiği anlaşılmış olup, davalı tarafça tapu devri ile birlikte anahtarın teslim edildiği savunulmuş, bu yönde tanıkları dinlenmiş ise de mahkemece tapu devrinin fiilen teslime karine teşkil ettiği, davacının bu karinenin aksini kanıtlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine hüküm verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğini ispat yükümlülüğü yüklenicidedir. Delillerin gösterilmesi ve bunun hakim vasıtasıyla ispat vasıtası olarak kabulünden sonraki aşamada deilllerin değerlendirilmesi gündeme gelmektedir.

Kural olarak hakim dellileri serbestçe değerlendirecektir. Karine en genel anlamıyla bilinen bir olgudan bilinmeyen bir olgunun çıkarımıdır. Hakimin yaşam tecrübesi ile belli olmayan olaylardan sonuç çıkarması olup henüz teslim yönündeki delillerin toplanmadığı bu aşamada mahkemenin tapu devrinin teslime karine teşkil ettiği gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.

Bu vaziyette mahkemece, davalı yüklenicinin davacı arsa sahibine fiilen teslim ettiğine ilişkin savunmasını kanıtlamakla yükümlü olduğu gözetilerek, davalı kooperatifin bu yöndeki delillerinin tartışılıp değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir hüküm verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Öte yandan, davacı tarafça 21.03.2013 günlü dilekçesinde husumetin.... Kooperatifine yöneltildiği açıklanmış olup, yasal aşama dilekçesinde davalı olarak gösterilen şahısların davalı kooperatifin yöneticisi oldukları, bu sıfatla isimlerinin yazıldığının anlaşılmasına göre, gerekçeli hüküm başlığında yönetici....davalı olarak yazılmış olması HMK'nın 297/1-b maddesi hükmüne aykırı olmuştur....

...

..."

• Cezai koşul ve gecikme ödeneği arasındaki farklılıklara ilişkin hüküm,

Yargıtay 23.

Hukuk Dairesi 2015/8378 E., 2018/3536 K. Sayılı hükmü"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Yargı Makamı "...

...

... Yasal Aşama, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai koşul ve ödenek talebine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması mecburidir. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır.

Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira ödeneği bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira ödeneği olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme ödeneği denilmektedir.

Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur.

Yüklenici, süresinde inşaatı teslim borcunu yerine getirmemişse; arsa sahibi her zaman gecikme sebebiyle ödenek isteme hakkına sahiptir (TBK m.125/...). Bu sebeple, kira tazminatının sözleşmede yazılı olmasına veya ihtirazi kayıt konulmasına teslimde gerek olmaksızın talep edilebilmesi mümkündür. Hâl böyle olunca, mahkemece sözleşmedeki teslim tarihi, ile fiili teslim tarihi ve varsa eksik işlerin yapılabileceği süre nazara alınarak, yüklenicinin teslim borcunu ifada gecikmesi olup olmadığı tespit edilerek çıkacak sonuca göre hüküm verilmesi gerekirken, kira ödeneği bakımından da davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine hüküm verilmesi usul ve yasaya aykırı görüldüğünden hükmün bu yönüyle bozulması gerekmiştir....

...

..."

• İmar planının yürütmesinin durdurulmasına hüküm verilmesi hâlinde, yürütmenin durdurulması hükmü kaldırılıncaya kadar geçecek olan sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğine ilişkin hüküm,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/3008 E., 2021/2852 K.

Sayılı hükmü"İçtihat Metni"MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Yargı Makamı "...

...

... Davacıların mirasbırakanı... Ile davalı yüklenici... Ile müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatı ile...

Ve... Arasında 2. Noterliğinin 04.12.2007 günlü 10809 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 12 ay içerisinde inşaatın bitirileceği kararlaştırılmıştır.

Temel üstü ruhsatının 25.07.2008 tarihinde alındığı ve bu tarihin üzerine 12 ay eklenmesi sureti ile teslim süresinin 25.07.2009 olduğu anlaşılmıştır.

... 9. İdare Yargı Makamı, 25.09.2008 günlü hükmü ile Belediye Encümeni vasıtasıyla 3194 sayılı Yasa uyarınca gerçekleştirilen 11.1.2005 günlü ve 39 ile 17.5.2005 gün ve 462 sayılı imar uygulama işlemleri ile dayanağı olan imar planının yürütmesinin durdurulmasına hükmetmiştir.....9. İdare Mahkemesinde görülmekte olan davada, verilen ilk kararın temyiz incelemesi sırasında davacılar vasıtasıyla feragat dilekçesi verilmesi üzerine 9. İdare Mahkemesince 04.03.2010 tarihinde konusuz kalan davada hüküm verilmesine yer olmadığına hüküm verilmiştir.

Buna göre, yürütmeyi durdurma kararının verildiği 25.09.2008 tarihi ile idare mahkemesinin nihai hüküm tarihi 04.03.2010 tarihleri arasında yükleniciden inşaata devam etmesinin ve inşaat süresinin işlemesinin beklenmesi hukuken mümkün değildir.

Yürütmeyi durdurma kararının verildiği 25.09.2008 tarihi itibarı ile yüklenicinin inşaat süresinin 2 ayını kullandığı ve sözleşmeye göre inşaatı bitirmek için 10 ay daha süresinin bulunduğu, 9. İdare Mahkemesinin 04.03.2010 günlü nihai hükmü itibarı ile inşaata devam edilmesinin hukuken mümkün hale geldiği ve yüklenicinin bakiye 10 ay süresinin eklenmesi ile inşaatın teslim tarihinin 04.01.2011 tarihi olduğu, eldeki davanın ise 13.12.2010 tarihinde, yani teslim süresi içerisinde açıldığı anlaşıldığından, davacıların gecikme ödeneği isteminin reddine hüküm verilmesi gerekirken bu talep bakımından davanın kabulüne hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

...

..."

• Arsa sahibi, devir veya kira yoluyla sözleşmeye konu taşınmazdan ekonomik menfaat etmiş olsa bile, yüklenici vasıtasıyla bahsi geçen ekonomik menfaat meydana gelene kadar gecikilen süre nedeniyle gecikme ödeneği ödenmesi gerekeceğine ilişkin hüküm,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/3647 E., 2020/154 K. Sayılı hükmü"İçtihat Metni"

Yargı Makamı:...

Yargı Makamı 1. Hukuk Dairesi "...

...

... Davada, davacı arsa sahipleri vasıtasıyla 01.04.2010 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne göre yapılan inşaatta, davacılara verilmesi gereken dairelerin geç teslim edilmesi nedeniyle kira tazminatına hükmedilmesi talep edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede yapılacak inşaatın, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde bitirilmesi kararlaştırılmış olup, inşaat ruhsatı 01.07.2010 tarihinde alındığından, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 01.07.2015’tir.

Davaya konu edilen bağımsız bölümler, davacı arsa sahipleri vasıtasıyla 18.01.2017, 30.03.2017 ve 02.11.2017 tarihlerinde yasal aşama dışı 3. Kişilere devredildiğinden, mahkemece davacıların devir nedeniyle aktif husumetleri kalmadığından davanın reddine hüküm verilmiş ise de; devir sözleşmesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm hakların yasal aşama dışı 3. Kişilere devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, davacıların devir tarihlerine kadar gecikme ödeneği talep hakları bulunduğundan, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre hüküm verilmesi gerekirken, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine hüküm verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur....

...

..."

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.