Yazar: Güncellendi:06 EkimKat Mülkiyeti Hukuku

Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir Mi?Kapıcı daireleri, apartmanların ortak kullanım alanlarından biridir ve 12’den fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda bu dairenin bulunması zorunludur. Kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceği, Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman yönetiminin aldığı kararlara göre şekillenir. Kanunen, kapıcı dairesinin kiralanabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile hüküm vermesi gerekir. Tek bir malik bile karşı çıkarsa, kiralama işlemi hukuksuz sayılır ve mülkiyet hakkına tecavüz kapsamına girer.

Sayfa içeriği:

Toggle4 Dakikalık Okuma

• Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
• Kapıcı Dairesi Tüm Kat Maliklerinin Onayı Olmadan Kiraya Verilirse Ne Olur?
• Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesinin Yasal Dayanağı Nedir?
• Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için yönetici ve kat malikleri tarafından bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.

Aşağıdaki şartların sağlanması hâlinde, kapıcı dairesi sorunsuzca kiralanır:

1. Yönetim Planı:Apartmanın yönetim planında kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin hükümlere dikkat edilmelidir. Eğer yönetim planında kapıcı dairesinin sadece bina görevlisi için kullanılacağına dair açık bir hüküm varsa, bu hükme uygun davranılmalıdır.
2. Kat Maliklerinin Oy Birliği:Kapıcı dairesi ortak alan niteliği taşıdığı için tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu konuda hüküm alması gerekir. Oylamada tek bir kat malikinin bile “hayır” demesi, kapıcı dairesinin kiraya verilmesini hukuka aykırı hale getirir. Kat malikleri kurulunun bu konuda alacağı hüküm, kiralama sürecinin hukuka uygun olması için şarttır.
3. Kapıcı Bulunmaması:Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hâlinde dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, kapıcı dairesindehâlihazırda bir kapıcının ikamet etmemesidir.

   Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne göre, binada görevli olarak çalışan kapıcıdan kira alınamaz. Kapıcı yok ise veya kapıcı daireyi kullanmıyorsa, bu daire “ortak yer” kabul edilerek kiraya verilebilir​.

4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygunluk:Kapıcı dairesiyle ilgili işlemlerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne uygun hareket edilmelidir. Kanunlara göre kapıcı dairesinin kiralanabilmesi için oy birliği ile alınan kararın ardından yönetici bu süreci yürütür. Ayrıca, dairenin 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile belirlenen asgari koşullara uygun olması gereklidir​.
5. İskan İzni:Kapıcı dairesi için iskan izninin olup olmadığı kontrol edilmelidir.

   İskan izni olmayan bir dairenin kiraya verilmesi, ileride yasal sorunlara neden olur.

6. Elde Edilen Kira Gelirinin Paylaşılması:Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde, elde edilen kira geliri tüm kat maliklerine aittir ve genellikle apartman masraflarına harcanır.

Örnek:Eğer kapıcı dairesi uzun süredir boş duruyorsa ve apartmanda bir kapıcı ihtiyacı yoksa, kat malikleri bu dairenin kiraya verilmesi yönünde oy birliği ile hüküm alabilir. Ancak, oy birliği sağlanmadıkça kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hukuka aykırı olacaktır.

Kapıcı Dairesi Tüm Kat Maliklerinin Onayı Olmadan Kiraya Verilirse Ne Olur?

• Dairenin boşaltılmasına hüküm verilir:Yargıtay’ın güncel emsal kararlarına göre, tüm kat maliklerinin oy birliği olmadan yapılan kiralamalar iptal edilmiştir. Örneğin, bir apartmanın sakinleri 50 yıl önce kattaki ortak alanı mesken olarak kiraya vermiştir. Ancak, yeni bir kat malikitarafından yapılan itiraz sonucu Yargıtay, bu kiralama işleminin hukuka aykırı olduğuna hüküm vererek dairenin boşaltılmasını emretmiştir

• Kira sözleşmesi kat malikleri ya da kiracı tarafından feshedilmediği veya iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur:Bu durumda, kira sözleşmesi taraflar arasında bağlayıcıdır ve sözleşme hükümleri her iki tarafı da yükümlülük altına sokar.

  Yani, kira sözleşmesi iptal edilmedikçe veya feshedilmedikçe, kiracı ve mal sahibi bu sözleşmeye uymak zorundadır. (Hukuk Genel Kurulu 2017/976 esas sayılı hükmü)

• Kiralamaya onay vermeyen malikler sözleşmenin geçersizliğinin tespitini isteyebilir:Kapıcı dairesinin kiralanmasına ilişkin sözleşmenin geçersiz olduğunun mahkemeden tespiti, onayı olmayan kat maliki tarafından talep edilbilir.

Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesinin Yasal Dayanağı Nedir?

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinin temel dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanunda kapıcı dairesinin ortak yer niteliğinde olduğu ve tüm maliklerin izniyle kiralanabileceği açıkça belirtilmiştir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4:Kapıcı dairesinin ortak yer niteliğinde olduğunu söyler.
• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 45:Ortak yer olan kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş kararın bulunması gerekir.
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği Madde 13:Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi mecburi değildir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Evet, ancak bu vaziyet kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı karara bağlıdır. Eğer oy birliği ile hüküm alınmazsa, kiralama işlemi hukuka aykırıdır.

Ancak iptal edilene dek hükümleri uygulanır.

2. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için hangi şartlar gerekir?
Kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı hüküm, iskan izni, ve yönetim planına uygunluk gibi şartlar gereklidir.

3. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hâlinde kiracının hakları nelerdir?
Kiracının hakları, kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Ancak, kiracının hakları bina yönetim planı ve kat malikleri kurulunun aldığı kararla sınırlandırılabilir.

4.

Kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılması hâlinde hangi yasal yaptırımlar uygulanır?
Kat malikleri, kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılmasına itiraz edebilir ve bu konuda yasal yollara başvurabilir. Yargıtay kararları kat maliklerinin rızası olmadan yapılan kiralama işlemlerinin iptali yönündedir.

5. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi vergilendirme açısından nasıl değerlendirilir?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu’na tabidir. Bu gelir, kira geliri olarak beyan edilmelidir.

Bir kapıcı dairesinin kiraya verilmesi konusunda yasal süreci doğru bir şekilde yönetmek önemlidir. ’da, kiralama işlemlerinizde yasal danışmanlık hizmetisunmaktayım.

Bu süreçte doğru adımlar atmak ve kat malikleri kurulunun kararlarına uygun hareket etmek, ileride yaşanabilecek yasal sorunların önüne geçer.

Uyarı:Bu içerikGenel bilgilendirmeNiteliğindedir; somut olaylar farklılık gösterebilir. Buradaki açıklamalarYasal danışmaDeğildir. Süreler hak kaybına yol açabilir; dosyanız için profesyonel değerlendirme alınız.