Soylu Mart 21, 2024 Gayrimenkul Hukuku
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası *2025 –
Son Güncellenme Tarihi: Mart 19, 2025
Haksız İnşaat ve Taşkın YapıHaksız İnşaat ve Taşkın Yapı Kavramları
”Haksız İnşaat”Olarak da bilinen”Haksız Yapı”, bir kişininBaşkasının malzemesiyleKendi arazisinde veyaKendi malzemesiyleBaşkasının arazisinde ya daBaşkasının malzemesiIle başkasının arazisinde inşa etmiş olduğuTaşınmaz yapıyıIfade eder. Bunun yanında,”Taşkın İnşaat”Ya da”Kısmi Haksız Yapı”Olarak da bilinen, kanundaki ismiyle”Taşkın Yapı”IseArazi üzerindeYapılan bir yapının, bu arazininSınırlarını aşarakKomşu araziye taşması şeklinde tanımlanır.
Bu makalede,Haksız inşaatVeTaşkın yapılarınInşa edilmesi sonucunda ortaya çıkabilecekYasal durumlarıVe sonuçlarını ele alacağız.
Haksız Yapı ve Taşkın Yapının Yasal Nitelendirilmedeki Farkı:
Genellikle, bir kişininKendi malzemesiIle başkasının arazisi üzerinde yapı inşa etmesi,Haksız yapınınEn yaygın görünüm şeklidir. Bu vaziyet,Taşkın yapıIle büyük benzerlik gösterir ve taşkın yapı bazenKısmi haksız yapıOlarak nitelendirilir. Ancak bu nitelendirmeyle taşkın yapıların haksız yapılarla aynı hükümlere tabi olacağı sonucu çıkarılmamalıdır, çünküTaşkın yapılar ayrı bir düzenlemeye tabi tutulmuştur.
Haksız Yapı Hükümleri
Türk Medeni Kanunu(TMK) madde 718/2’ye göre, arazinin mülkiyeti yapıları da kapsar.
Ancak, bir yapı inşa edilirkenBaşkasının malzemeleriKullanılırsa ve bu vaziyette taraflar arasındaYasal bir ilişkiYoksa, “haksız yapı” sorunu ortaya çıkar ve bu sorun TMK madde 722-724’e göre çözülür.
Birinci vaziyette, yapıyıArazi malikininBaşkasının malzemelerini kullanarak yapması söz konusudur.Malzeme maliki, malzemelerin sökülerek iade edilmesini,ÖdenekTalep etmeyi veya arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Malzemelerin sökülmesi içinAşırı zararınOlmaması gerekir ve ödenek tutarı, arazi malikininIyi niyetliOlup olmamasına göre belirlenir.
İkinci vaziyette, yapıyıMalzeme sahibiYapmıştır. Malzemelerin sökülmesi veya ödenek talebi yineAşırı zararaBağlıdır ve malzeme malikininIyi niyetiÖnemlidir.
Üçüncü vaziyette, ne malzeme malikinin ne de arazi malikinin yapıyı yapmadığı bir vaziyet söz konusudur ve bu vaziyette da TMK madde 722-724 hükümleriKıyasen uygulanır.
Taşkın Yapı Hükümleri
Taşkın yapı, bir arazi üzerine yapılan yapıda bir kısmınKomşu arazininSınırlarını aşması hâlinde ortaya çıkar. Bu vaziyet, Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 718/2’de belirtilen prensibinIstisnasınıOluşturur.
TMK madde 725’e göre; taşan yapıyı yapan kişinin taşındığı arazi üzerinde birIrtifak hakkıVarsa, taşan kısım ilgili yapınınBütünleyici parçasıKabul edilir.
Bu vaziyette, taşkın yapıyı yapan kişi, arazi malikindenIrtifak hakkıTalep etme hakkına sahiptir.
Ancak bu talebin geçerli olması için, arazi malikinin taşmayı fark etmesinden itibarenOn beş günIçinde itiraz etmemiş olması ve taşkın yapıyı yapan kişininIyi niyetliOlması gerekmektedir. Eğer şartlar sağlanırsa, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmınMülkiyeti devredilebilirVeya bir irtifak kurulabilir.
Bu vaziyette taşkınlığa maruz kalan arazi maliki birIrtifak hakkıKurma yükümlülüğü altına girecektir. Kurulan irtifak,Taşınmaz lehineOlacaktır. Bu hüküm,Eşyaya bağlı bir borçÖngörür, bu nedenle arazi maliki mülkiyeti devrederse, taşınmaz lehine irtifak kurulması devralan malikten de talep edilebilir.
Taşkın ve Haksız Yapıya karşı Açılacak Davalar
Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi)
Eğer bir kişi izni olmadan arazisine haksız bir şekilde yapı inşa edilmişse, arazi sahibiMüdahalenin men’i yasal süreciAçabilir.
Bu davada, arazi sahibi yapınınYıkılmasınıVe yapıyı yapan kişiden gelenMasraflarınKendisine ödenmesini talep eder. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nunMülkiyet hakkınıTanımlayan maddesine dayanır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Ecrimsil, haksız kullanılan bir taşınmaz veya taşınır mal için mülk sahibine ödenmesi gereken birTazminattır. Bu talep, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili düzenlemesine dayanır. Mülk sahibi ecrimsil talep edebilmesi için, haksız kullanımı gerçekleştiren kişininKötü niyetliOlması veya zarar görmesi gerekmektedir.İyi niyet, kullanımın haksız olduğunu bilmemek veya gerekli araştırmayı yapmış olsa dahi bilebilecek vaziyette olmama halidir.
Haksız kullanımı gerçekleştiren kişi kötü niyetli ise, mülk sahibi hemZararınıHem de elde edeceğiKazancıKarşı tarafa talep edebilir.
İrtifak veya Mülkiyet Talep Hakkı
Taşkın yapıHâlinde, yapı sahibinin arazi sahibi karşısında bazı hakları vardır. Bu haklar Türk Medeni Kanunu’nun725. MaddesindeBelirtilmiştir. Eğer bir yapı başka bir kişiye ait araziye taşarsa ve yapıyı yapan kişi taşınan arazi üzerinde birIrtifak hakkınaSahipse, taşan kısım o kişinin taşınmazınınBütünleyici parçasıOlur.
Ancak bu hak yoksa, zarar gören arazi sahibi taşınan kısmı öğrendikten sonraOnbeş günIçinde itiraz etmemiş ve vaziyet ve koşullar da haklı göstermişse, yapıyı yapan kişiUygun bir bedelKarşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Eğer taşkın yapı sahibi komşu arazinin bu kısmı üzerindeIrtifak hakkıSahibiyse, taşan kısım asıl taşınmazınBütünleyici parçasıOlur. Ancak böyle bir hak yoksa ve belirli şartlar sağlanmışsa, taşan kısım içinIrtifak hakkıKurulmasını veya arazinin bu parçasınınMülkiyetininKendisine devrini isteyebilir. Taşkın yapı sahibi irtifak veya mülkiyet hakkı talep edebilmesi için yapıyıIyi niyetleYapması, zarar gören arazi sahibinin taşmayı öğrendiği tarihten itibarenOnbeş günIçinde itiraz etmemiş olması, vaziyet ve koşulların haklı gösterilmesi ve kurulacak irtifak hakkı veya mülkiyet devri karşılığında mülk sahibineUygun bedelÖdemesi gerekir.
Taşkın yapı sahibininIyi niyetliOlması da önemlidir. İyi niyet, yapının başkasının mülkiyetine taştığını bilmemek veya gerekli dikkat ve özen gösterilse dahi öğrenemeyecek olması anlamına gelir.
AncakImarlı ve çaplıArazilerde iyi niyet kabul edilmemektedir. İlgiliResmi kurumlaraBaşvuru yapılarak görevli memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapı inşa eden kişi iyi niyetli kabul edilir. Bu nedenle, taşkın yapı sahibinin iyi niyetini ispat etmesi için gösterdiğiÖzenÖnemlidir.
(…) Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda vaziyet ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkınyapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (…) –1. Hukuk Dairesi 2011/12811 E., 2011/11736 K.
Müdahalenin Meni Davası
Taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talebinde bulunabilmesi için zarar gören mülk sahibinin, taşkın yapıyı öğrenme tarihinden itibarenOn beş günIçerisinde itiraz etmemiş olması gerekmektedir.
Bu süre zarfında mülk sahibi tarafından yapılan birItiraz, taşkın yapı sahibinin iyi niyet iddiasında bulunmasını engeller. Mülk sahibinin taşkın yapıyı öğrendiği tarih, yapıGörünürHale geldiği tarih olarak kabul edilir.
Bu 15 günlük süre,Hak düşürücüBir süre değildir. İtiraz yapılmamış olsa bile, mülk sahibi müdahalenin men’i, yapınınKal’iVe ecrimisil taleplerinde bulunabilir. Ancak bu itiraz, yasal aşama hakkı için bir zorunluluk değildir.
İtirazın yapılmamış olması, taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talebinde bulunabilmesi için birKoşuldur. Bu itirazın belirli bir şekli kanunen öngörülmemiştir, ancakNoter onaylıBir ihtarname ile yapılması tavsiye edilir.
Zarar Gören Arazi Sahibi ile Taşkın Yapı Sahibinin Durumları
Eğer taşkın inşaat lehine irtifak veya mülkiyet hakkı tanınması hâlinde arazi sahibiBüyük zararGörecekse, hak tanınmaz. Ancak taşkın yapının sökülmesi hâlinde asıl yapının ve malikinin zararı, hak tanınması hâlinde arazi sahibinin zararındanDaha büyükse, taşkın yapı için irtifak veya mülkiyet hakkı tesis edilir.
Arazi sahibineUygun bir bedelÖdenmesi gereklidir. Diğer koşullar elverişli ise, taşkın yapı sahibine irtifak veya mülkiyet hakkı tesis edilmesi için zarar gören mülk sahibine uygun bir bedel ödenmelidir.Yargı Mercii, hüküm verilmeden önce arazi sahibine ödenecek bedeli tespit eder ve bu bedeli yargı merciine depo edilmesi için davacıya süre verir.
Verilen süre içinde irtifak veya mülkiyet bedeli yargı merciineYatırılırsaTalep kabul edilir, aksi takdirde reddedilir.
Kişinin Kendi Malzemesi ile Başkalarına Ait Birden Çok Komşu Arazi Üzerinde İnşa Ettiği Haksız Yapı:
Bir kişi kendi malzemeleriyle başkalarına ait birden çok komşu arazi üzerinde bir yapı inşa etmiş olabilir. Bu vaziyette,Arazi maliklerininMalzeme sahibine karşı haksız yapıdan doğan talepleri ileri sürebilecekleri söylenebilir. Ancak, her iki malik de aynı talebi ileri sürebilir ve hangi talebeÜstünlükTanınması gerektiği konusu karmaşık bir sorun olarak ortaya çıkar.
Bu vaziyette, hangi talebe üstünlük tanınması gerektiği hususunda sorunHaksız yapıVeTaşkın yapıIle ilgili hükümlerden, duruma göre doğrudan veya kıyasen çözülebilir.
YapınınEkonomikVe tahsis edildiğiAmaçBakımından büyük bir kısmının üzerinde bulunduğu arazinin asıl (ana) taşınmaz olduğu kabul edilerek, bu arazinin maliki ile malzeme sahibi arasındaki sorun haksız yapı hükümlerinden faydalanılarak çözülebilir.
İstisnai olarak, yapı ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımındanBirden çok taşınmazÜzerinde de yaygın olabilir. Bu vaziyette, yapının her bir arazi maliki bakımından haksız yapı teşkil ettiği açıktır.
Öğretideki bir fikre göre, bu vaziyette, arazi maliklerinin yapı üzerindePaylı mülkiyeteSahip oldukları kabul edilebilir.
Bu çözüm, taşkın yapı hükümlerini tamamen devre dışı bırakarak, paydaş arazi malikleri ile malzeme sahibi arasındaki ilişkiye doğrudan doğruya haksız yapı hükümlerinin uygulanmasını sağlar.
MalzemeninSökülüp kaldırılmasınınAşırı zarara yol açıp açmadığı konusunda tartışmalar olsa da, genel olarak malzemenin sökülüp kaldırılmasının arazi malikine ve topluma vereceğiZararla, arazi malikinin elde edeceğiMenfaatinKarşılaştırılması esas alınır. Eğer malzemenin sökülüp kaldırılması arazi malikinin zararını daha da artırıyorsa, bu vaziyette malzemenin sökülüp kaldırılması talebi reddedilebilir.
Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin zararı varsa, bu zararınHaksız fiilVeyaVekâletsiz iş görmeHükümlerine tazmini gerekebilir. Ayrıca, arazi üzerindeKötüniyetli zilyetliğiniSürdüren malzeme maliki, elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında ödenek ödemek ve bir yararlanma varsaEcrimisilVermek zorunda kalabilir.
Talebin Diğer Arazi Malikine Etkisi:
Bir kişinin kendi malzemeleriyle başkalarına ait birden çok komşu arazi üzerinde bir yapı inşa ettiği durumlarda, tüm arazi malikleri bir araya gelerek malzeme sahibindenMalzemenin sökülerek kaldırılmasıTalebinde bulunabilirler. Ancak, sadece yapının ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından en önemli kısmının üzerinde bulunduğu arazinin maliki yapının sökülüp kaldırılması talebinde bulunduğu ve bu talebin yerine getirildiği durumlarda diğer arazi maliklerininMülkiyetiKorunmuş olur.
Ancak, istisnai olarak, yapı ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından birden çok taşınmaz üzerinde yaygınsa, malzemenin sökülüp kaldırılması talebinde bulunabilmek için tüm arazi maliklerininOybirliğiyleBu konuda bir hüküm almaları gerekir.
Çünkü bu talep, TMK m. 692’ye göre paylı malın tamamı üzerindeTasarruf işlemiNiteliğindedir.
Türk Medeni Kanunu’na göre, ne arazinin ne de malzemenin sahibi olmayanÜçüncü bir kişininYaptığı haksız yapılar için özel düzenlemeler bulunmamaktadır. Ancak bu vaziyette,Genel hükümlerUygulanabilir ve tarafların karşılıklı hak ve borçlarının belirlenmesindeHaksız fiil,Sebepsiz zenginleşmeVeVekâletsiz iş görmeyeIlişkin genel hükümlerden yararlanılabilir.
Dolayısıyla, bir kişinin başkalarının malzemesiyle başkalarına ait araziler üzerinde bir yapı inşa etmesi, genel ve haksız yapıya ilişkin hükümlerdenKıyasenFaydalanılarak çözülebilir.
TMK 722 Nedir?
Arazideki yapılarla ilgili olarak,Mülkiyet ilişkileriniDüzenleyen madde 722’ye göre, bir kişi kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendi veya başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin birParçasıHaline gelir.
Ancak, malzemenin sahibininIzni olmaksızınKullanılması hâlinde, malzemenin sökülmesiAşırı zararaYol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini talep edebilir. Aynı koşullar altında, arazinin sahibi de, izni olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzereSökülüp kaldırılmasınıIsteyebilir.
TMK 723 Nedir?
Arazi ve yapı malzemesi özelindeÖdenekKonusunu düzenleyen madde 723’e göre, eğer malzeme sökülüp alınmazsa, arazi sahibi malzeme sahibineUygun bir ödenekÖdemekle yükümlüdür. Ancak, yapıyı yaptıran arazi sahibiIyiniyetli değilse, hakim, malzeme sahibinin uğradığıZararın tamamınıTazmin etmeye hüküm verebilir.
Benzer şekilde, yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakim tarafından belirlenecek ödenek miktarı, malzemenin arazi sahibi için taşıdığıEn az değeriGeçmemektedir.
TMK 724 Nedir?
Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibineDevredilmesiniDüzenleyen Madde 724’e göre, eğer yapı net olarak arazinin değerindenDaha yüksekse, iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapı ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini talep edebilir.
TMK m. 724, yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması hâlinde iyiniyetli tarafın uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmınınMülkiyetininMalzeme sahibine verilmesini talep edebileceğini belirtir.
Öğretide, bu hakkın malzeme sahibine yanı sıra arazi malikine de tanınmasının doğru olduğunu savunanlar bulunsa da, bu eleştiri genellikleIsabetliGörülmemektedir. Çünkü arazi malikinin bizzat inşa ettiği bir yapıdan hiç yararlanamaması olasılığının ele alınması gereksizdir. Ayrıca, arazi maliki yapıdan yararlanamasa bile, yapıMalvarlığınaEkonomik bir değer olarak dâhil olmuştur ve iyiniyetli arazi maliki, kötüniyetli malzeme sahibine sadece uygun bir ödenek vermekle yükümlüdür.
İyiniyetli malzeme sahibinin bu talepte bulunabilmesi için gerekli olan bir diğer koşul ise, yapının değerinin arazinin değerinden fazla olduğununAçıkça anlaşılabilirOlmasıdır. Arazinin tamamının mülkiyeti talep ediliyorsa değer farkının belirlenmesinde arazinin tamamının değeri esas alınmalıdır.
Ancak yapı arazinin tamamını değil de, belirli bir kısmını işgal ediyorsa, arazinin sadece bu kısmının mülkiyetinin geçirilmesi de talep edilebilir. Bu vaziyette, arazininBölünebilirOlması ve bu bölünmenin geri kalan kısma zarar vermemesi önemlidir. Koşulları gerçekleştiği için arazinin sadece belirli bir kısmının mülkiyetinin geçirilmesi talep ediliyorsa, değer farkının belirlenmesinde yalnızca bu kısmın değeri esas alınmalıdır.
TMK 725 Nedir?
Taşkın yapılarHakkındaki TMK 725’e göre, bir yapı bir başkasına ait araziye taşınırken, eğer yapıyı yapan malik taşınan arazide birIrtifak hakkınaSahipse, taşınmazın o kısmı ona ait olur.
Ancak böyle bir irtifak hakkı yoksa ve zarar gören malik, taşmayı öğrendikten sonraOnbeş günIçinde itiraz etmez ve aynı zamanda durumunu haklı gösterirse, yapıyıIyiniyetleYapan kişi, taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşkın kısmın bulunduğu arazi parçasınınMülkiyetininKendisine devredilmesini talep edebilir.
TMK 726 Nedir?
Üst hakkıylaIlgili olarak, Madde 726’ya göre, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli olarak yer alan yapıların mülkiyeti,Üst irtifakınaDayanır. Eğer bir binanın bağımsız bölümleri üzerindeKat mülkiyetiVeyaKat irtifakıKurulursa, bu vaziyet Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.
TMK 727 Nedir?
MecralarlaIlgili olarak, Madde 727’ye göre, su, gaz, elektrik gibi mecralar, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksi bir düzenleme olmadıkça, o işletmeninEklentisiKabul edilir ve işletme malikinin mülkiyetindedir.
Ancak,Komşuluk hukukundanKaynaklanan vaziyetler hariç, bir taşınmazın bu tür bir mecra ile yüklenebilmesi ancak bir irtifak hakkı kurularak gerçekleşir.
İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görünmüyorsaTapu kütüğüneTescil edilerek, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenen bir sözleşmeyle mecranın yapılmasıyla ortaya çıkar.
TMK 728 Nedir?
Taşınır yapılarlaIlgili olarak, Madde 728’e göre, kalıcı olması amaçlanmadan başkasının arazisi üzerine inşa edilen kulübe, büfe, çardak, baraka gibiHafif yapılar, bu yapıların sahibine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olup, tapu kütüğünde kayıtlı değildir.
TMK 729 Nedir?
Araziye dikilenFidanlarlaIlgili olarak, Madde 729’a göre, bir kişi başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler, fidanlar hakkında da geçerlidir. Ancak,AğaçlarVeOrmanlarÜst hakkı kapsamına giremez.
TMK 730 Nedir?
Taşınmaz malikininSorumluluğuylaIlgili olarak, Madde 730’a göre, bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkınıYasal kısıtlamalaraAykırı bir şekilde kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan bir kimse, durumun eski haline getirilmesini veya tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
Hâkim,Yerel adetlereUygun olarak ve kaçınılmaz taşkınlıklardan kaynaklanan zararların uygun bir bedelle karşılanmasına hüküm verebilir.
Haksız ve Taşkın Yapı Örnek Yargıtay Hükmü
14. Hukuk Dairesi 2014/10774 E., 2015/1900 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Yargı Makamı
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 29.11.2012 gününde verilen dilekçe ileElatmanın önlenmesiVeKal’i, birleştirilen dosya davacısı tarafından 30.10.2013 gününde verilen dilekçe ile TMK’nın 725.
Maddesine dayalıTapu iptali ve tescilIstenmesi üzerine asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 10.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne hüküm verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Yasal Aşama, elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.
Birleştirilen yasal aşama ise TMK’nın 725. Maddesine dayalıTapu iptali tescilIsteğine ilişkindir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, birleştirilen tapu iptali tescil isteminin kabulüne hüküm verilmiştir.
Hükmü, elatmanın önlenmesi ve kal talebinde bulunan davacı … vekiliTemyizEtmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olanTasarruf hakkıO arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. Maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkınyapı için üzerinde bulunduğuTaşınmaza malikOlabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlıÖzel mülkiyeteKonu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmazaTaşkınyapılmışOlmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkınyapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte,Ekonomik bir bütünlükOluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkınyapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlıKişisel hakNiteliğindedir.
Taşılan arazi malikininDevir borcuEşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir.
Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. Maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan daSorumluOlur.
Bu tür davalarda taşkınyapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde birIrtifak hakkıYoksa vaziyet ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkınyapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasınınMülkiyetininKendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. Maddesine dayanılarakTescil talebindeBulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
A) Birinci koşul, malzeme sahibininIyiniyetliOlmasıdır.
TMK’nın 725. Maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkınyapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir.
Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. Maddesinde hükme bağlananSübjektif iyiniyetOlduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunuBilmemesiniVeya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek vaziyette olmamasını ya da taşkın inşaat yapmaktaHaklı bir sebebininBulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemeceRe’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 günlü ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hükmünde belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibininTemliken tescilTalebinde bulunması mümkün değildir.
Çünkü bu gibi durumlardaKötüniyetKarşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
B) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerindenAçıkça fazlaOlmasıdır. (Objektif koşul)
C) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine buBedeli ödemesidir.
D)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile hüküm verilebilmesi için taşkınyapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdanIfrazınınDa mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacılar, maliki oldukları 129 ada 6 parsel sayılı taşınmaza sınır komşusu olan davalının ev ve avlu yaparakHaksız olarak elattığınıBelirterek haksız elatmanın önlenmesine ve elatılan kısımların kaline hüküm verilmesini istemişlerdir.
Birleştirilen davada iseTemliken tescilIsteyen davacı … inşaatın üzerinden uzunca bir süre geçmesine rağmen davacıların ses çıkarmadığını belirterek taşkınyapının belirlenen arsa bedelinin iyiniyetli olduğu da gözetilerek davacıya ödenmesi koşuluylaKapsadığı bölümünAdına tesciline hüküm verilmesini istemiştir.
Temliken tescil isteyen davacınınMirasçılarArasında yapılan ifrazen taksimden sonra elatmanın önlenmesini isteyen davacıların taşınmazına tecavüzlü olarak inşaat yaptığı anlaşılmaktadır.
Çaplı taşınmazlaraTaşkın inşaat yapılması halinde kural olarak iyiniyet iddiası dinlenmez. Ayrıca, dinlenen tanık beyanlarına ve tüm dosya kapsamına göre davacının tecavüzlü bina yaptırmadan önce kendisinden beklenenDikkat ve özeniGösterdiği kanıtlanamadığından temliken tescil isteminin reddi ile asıl davadaki elatmanın önlenmesi, kal talebi hakkında bir hüküm verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarınınKabulüIle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içindeHüküm düzeltmeYolu açık olmak üzere, 24.02.2015 tarihinde oybirliği ile hüküm verildi.
Olarak gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir şekilde faaliyet vermekteyiz. Haksız ve taşkın yapı davaları, imar hukuku uyuşmazlıkları, tapu iptal ve tescil davaları konularında müvekkillerimize kapsamlı yasal danışmanlık ve yasal aşama takibi sunmaktayız. Özenli, şeffaf ve sonuç odaklı çalışma anlayışımızla yasal sorunlarınızda yanınızdayız.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası