Ev Sahibim Evden Çıkarmak İstiyor, Ne Yapabilirim? Ekibi28 Mayıs 2023Gayrimenkul Hukuku
[vc_row][vc_column][vc_column_text]
Ev Sahibi, Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir?
Kiralık evin tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiracı tarafından istenir. Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte evi boşaltmalıdır.. AyrıcaKirasını ödemeyen kiracınınBelli şartların da gerçekleşmesi halinde tahliyesi sağlanabilir.
Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgi edinebilmek için“Kirayı Ödemeyen Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim”Adlı makalemize bakabilirsiniz. KiralayanınIhtiyaç sebebiyle tahliye yasal süreciAçması da mümkündür. Bu halde kiralayanın gerçek anlamda ihtiyaç halinde olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. YineKira sözleşmesi10 yıldır devam ediyor ve dolayısıyla10 yılı geçmişseKiralayan tarafından 3 ay öncesinden ihtar çekilerek tahliye istenebilir.
Bunun yanında kiralayan tarafındanKiraya konu taşınmaz satıldığında, taşınmazın yeni sahibi tarafından kiracıya 1 ay içerisinde evin tahliyesine ilişkin ihtar çekilebilir. Bu gibi hallerde kiracının evi tahliye etmesi gerekebilir.Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabileceği haller bunlarla sınırlı olmayıp bu saydıklarımız uygulamada en sık karşılaşılan tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin sebeplerdir. Özetleyecek olursak:
Kira sözleşmesinin bitimi ile kiracının tahliyesi
Yazılı tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi
Kiralayanın ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi
Kira sözleşmesinin 10 yılı aşmış bir şekilde devam etmesi halinde kiracının tahliyesi
Kiralananın üçüncü bir kişiye satılması halinde kiracının tahliyesi
Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarmaya Çalışmasına Karşılık Kiracı Ne Yapabilir?
Kural olarak kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evin tahliyesini isteyemez. Kira sözleşmesine gereği gibi uyan kiracının, kiralanan evde oturma hakkı, sözleşmede yer alan tarihin sonuna kadar devam eder.
Yukarıda sayılan hallere muhalefeten kiracı tarafından şu savunmalar yapılabilir:
Kiracı,Kira sözleşmesinin bitmediğiniYa daBelirsiz süreli kira sözleşmesi içinZamanındaIhtarÇekilmediğini öne sürebilir.
Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün bizzat kendisi tarafından hazırlanmadığını ya da imzanın kendisine ait olmadığını öne sürerek tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu iddia edebilir. Tahliye taahhüdü,Kira sözleşmesi ile aynı gün hazırlanıp verilmiş ise(Yargıtay’ın da güncel uygulamasına göre)GeçersizOlacağından bahisle geçersizliği öne sürülebilir.
Kiracı,Kirasını ödediğini öne sürerek def’iDe bulunabilir. Ya da kiraAlacağının muaccel olmadığınıÖne sürebilir.
KiralayanınIhtiyaç sebebiyle tahliye yasal süreciNı açabilmesi için kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 ay içerisinde tahliye talepli yasal aşama açması gerekir. BuŞartlara uyulmamasıHalinde kiracı tarafından itiraz edilebilir.
Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle tahliye yasal süreci neticesinde tahliye gerçekleşmiş olabilir. Bu haldeEv sahibi evi 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Ev sahibinin tahliyeyi takip eden 3 yıl içerisinde eski kiracı dışındaBir başkasına evi kiralaması halinde eski kiracıya ödenekÖdemesi gerekir. BuÖdenek miktarı, son kira dönemine ait 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
Kiracının tahliye sebebiyle uğradığı zararın daha fazla olması halinde ise ödenek zarara göre belirlenecektir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nda da ödenek miktarı belirlenirken asgari bir sınır belirlenmiştir. DolayısıylaDaha fazla tutarda tazminata da hükmedilebilir. (TBK m.355/2)
Kira sözleşmesinin 10 yılı aşmış şekilde devam ediyor olması halindeEv sahibi belli şartlar altında kiracının tahliyesini sebep göstermeksizin isteyebilir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyenHer uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır(TBK m.347/1).
Üç ay öncesinde bildirim yapılmaması halinde bu sebebe dayanılarak tahliye talebinde bulunulamayacaktır.
Evin üçüncü bir kişiye satılması halinde kiracı ile yeni malik arasında kira sözleşmesi işlemeye devam eder. Ancak yeni malik, evin tahliyesini belli şartlar altında isteyebilir. Bunun içinYeni malikin, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek 6 ay içerisinde evi boşaltması gerektiğini bildirmesiGerekir. Dolayısıyla yeni malikin, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtarname göndermemesi halinde kira sözleşmesi uzayacağından kiracının tahliyesi bu sebebe dayanılarak istenemeyecektir.
Yine ihtarnamenin süresinde gönderilmiş olmasında da kiracıya 6 aylık müddet verilecektir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgi ve yorum için alanında uzman gayrimenkul avukatlarımıza danışabilirsiniz.
Yargıtay Kararları
- HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019
“… Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç günlü ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 günlü ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında itilaf bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye yasal süreci açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı hükmü veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu vaziyette 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. Maddesi uyarınca ödenek koşulları oluşmamıştır.
O halde, mahkemece davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
- HD., E. 2015/13202 K. 2015/26506 T. 03.11.2015
“…Borçlu, hakkında yapılan takipte evinin ihalede satıldığını, ihalenin feshi yasal süreci devam ederken tahliye talebinde bulunulduğunu ve tahliye talebinin nedeniyle işlemin geçersiz olduğunu ileri sürerek tahliye kararının kaldırılmasını talep etmiş, mahkemece ihalenin feshi davasının reddedildiği gerekçesi ile istemin reddine hüküm verilmiştir.
1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35/1.
Maddesine göre, yargı yetkisini haiz bulunan organlar huzurunda gerçek ve tüzel kişilere ait hakları yasal aşama etmek ve savunmak, adli işlemleri takip etmek, bu işleme ait bütün evrakı düzenlemek, yalnız baroda yazılı avukatlara aittir.
İİK’nun 135. Maddesi uyarınca; tahliye talebinde bulunmak isteyen, talebini, dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeye mecburdur. Tahliye talebi adli bir işlem olup, talebin vekil aracılığıyla yapılmak istenmesi halinde, Avukatlık Kanunu’nun 35. Maddesine göre, yalnız baroda yazılı avukatlar aracılığıyla tahliye talebinde bulunulabilir.
Somut olayda, K3 tarafından dosyaya vekaletname ibraz edilerek taşınmaz maliki K1 adına tahliye talebinde bulunulduğu görülmektedir.
Yukarıda anılan yasa hükmü emredici nitelikte olup, icra müdürlüğünce re’sen uygulanması gerekir.
Bu madde uyarınca, geçersiz olan bir tahliye talebine dayalı olarak tahliye emrinin düzenlenmiş olması, “bir hakkın yerine getirilmemesine” ilişkin olduğundan, İİK’nun 16/2. Maddesi uyarınca süresiz olarak şikayet konusu edilebilir. O halde, mahkemece, şikayetin kabulüne hüküm verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir…”
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]