Soylu Ocak 14, 2025 Kira Hukuku

Altsoyun İhtiyacı Gerekçesiyle Kiracının Tahliyesi *2025

Son Güncellenme Tarihi: Ocak 24, 2025

Kira hukukunda en çok tartışılan konulardan biri, mülk sahibinin altsoyunun ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye edilmesi meselesidir.Mülkiyet hakkıIle kiracının barınma hakkı arasındaki hassas denge, yasa koyucu tarafından belirli kurallara bağlanmıştır.Tahliye sebepleriSınırlı olarak düzenlenmiş olup, bunlardan biri deAltsoyun ihtiyacıdır. Bu yazımızda,Altsoyun ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesiKonusunu ele alacağız.

1. Altsoy Kavramı ve Kapsamı

A. Türk Hukukunda Altsoy Tanımı

Türk hukuk sistemindeAltsoy, bir kişinin kendi soyundan gelen ve kan bağıyla bağlı olan kişileri ifade etmektedir.

Bu kavram, aile hukuku başta olmak üzere miras hukuku ve kira hukuku gibi birçok alanda önemli yasal sonuçlar doğurmaktadır. Altsoy kavramı, kişinin doğrudan kendi neslinden gelenleri kapsadığı gibi, bunların da neslinden gelenleri içine alan geniş bir kavramdır.

B. Kimlerin Altsoy Sayıldığı

Altsoy kapsamınaÖncelikle kişinin kendi çocukları girmektedir. Bunun yanında torunlar, torunların çocukları ve bu silsile devam ettiği müddetçe kan bağı ile bağlı olan herkes altsoy olarak kabul edilmektedir.

Önemli olan nokta, kan bağının varlığıdır. Evlat edinilen çocuklar da yasal olarak altsoy kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak üvey çocuklar, yasal bir evlat edinme işlemi olmadığı sürece altsoy sayılmamaktadır. Evlilik dışı doğan çocuklar ise, soybağı kurulmuş olmak şartıyla altsoy kapsamında değerlendirilmektedir.

2.

Altsoyun İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı

A. 6098 Sayılı TBK Madde 350 Kapsamında Tahliye

Türk Borçlar Kanunu‘nun 350. Maddesi, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenlemektedir. Bu düzenleme ile yasa koyucu, kiraya verenin altsoyunun ihtiyacınıTahliye sebebiOlarak kabul etmiştir. Altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve mecburi olması gerekmektedir.

B.

Yürürlükten Kaldırılmış 6570 Sayılı Yasa ile Karşılaştırma

Eski Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da da benzer bir düzenleme yer almaktaydı. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile getirilen yeni düzenleme, eski kanuna göre daha kapsamlı ve sistematik bir yapıya sahiptir.Yeni düzenlemeIle birlikte, yasal aşama açma süreleri daha net bir şekilde belirlenmiş ve yeniden kiralama yasağı getirilmiştir. Eski düzenlemede yer almayan bu yasak, kötü niyetli tahliye taleplerinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Ayrıca yeni yasa, ispat yükü ve delillerin değerlendirilmesi konusunda da daha açık hükümler içermektedir.

3.

Altsoy İhtiyacı Sebebiyle Tahliye İçin Aranan Şartlar

A. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, altsoyun ihtiyacınınGerçek ve samimiOlması gerekmektedir. Bu kapsamda, ihtiyacın sadece kağıt üzerinde kalmaması ve kira bedelini artırmak gibi başka amaçlara faaliyet etmemesi gerekir. Örneğin, kiraya verenin altsoyunun aynı bölgede başka bir evi varsa veya yakın zamanda kendisine ait bir evi kiraya vermişse, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilmektedir.

İhtiyacın samimiyeti her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmekte ve tüm deliller birlikte incelenmektedir.

B. İhtiyacın Mecburi Olması

Mecburi ihtiyaçKavramı, altsoyun o konutta veya işyerinde barınma ya da çalışma gereksiniminin kaçınılmaz olmasını ifade etmektedir. Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç sahibi altsoyun kirada oturması, mecburi ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Ayrıca reşit olan altsoyun anne ve babasından ayrı yaşamak istemesi de mecburi ihtiyaç kapsamında değerlendirilmektedir.

Ancak lüks veya konfor amaçlı talepler, mecburi ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir.

C. İhtiyacın Süreklilik Arz Etmesi

Altsoyun ihtiyacınınSüreklilikGöstermesi, tahliye davasının kabulü için aranan önemli şartlardan biridir. Geçici nitelikteki ihtiyaçlar veya henüz doğmamış ihtiyaçlar, tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. İhtiyacın yasal aşama açıldığı tarihte var olması ve yargılama süresince devam etmesi gerekmektedir.

Örneğin, üniversiteyi kazanan çocuk için açılan tahliye yasal süreci kabul edilirken, gelecekte üniversite kazanma ihtimali olan çocuk için açılan yasal aşama reddedilmektedir. Evlilik hazırlığında olan altsoy için açılan davalarda ise evliliğin yakın bir tarihte gerçekleşeceğinin somut delillerle ispatlanması aranmaktadır.

4. Yasal Aşama Açma Süresi ve Usulü

A. Kim Tarafından Yasal Aşama Açılabileceği

Altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye yasal süreci, yalnızcaKiraya verenTarafından açılabilir.

Her ne kadar ihtiyaç sahibi altsoyun kendisi olsa da, davayı bizzat açma hakkı bulunmamaktadır. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekirken, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların davaya katılımı şarttır. Yargı Mercii bu hususları kendiliğinden gözetmektedir. Ayrıca, kiraya veren hâlinde olmayan malikin de içtihatlar gereğince bu davayı açabileceği kabul edilmektedir.

B.

Yasal Aşama Açma Süreleri

Belirli süreliKira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde yasal aşama açılması gerekmektedir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede yasal aşama açacağınıkiracıyayazılı olarak bildirmişse, yasal aşama açma süresi bir kira yılı uzamaktadır.Belirsiz süreliSözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde yasal aşama açılmalıdır. Yasal Aşama açma süreleri hak düşürücü nitelikte olup, mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

C. İspat Yükü ve Deliller

İhtiyacın gerçek, samimi ve mecburi olduğunu ispat yüküDavacı kiraya vereneAittir.

İspat için her türlü delile başvurulabilir. Özellikle tanık beyanları, ihtiyaç sahibi altsoyun mevcut konut durumu, iş durumu, aile durumu gibi hususlar önem taşımaktadır. Örneğin evlilik nedeniyle açılan davalarda evlilik hazırlıklarını gösteren belgeler, öğrenim nedeniyle açılan davalarda okul kayıt belgeleri delil olarak sunulabilir. Yargı Mercii, sunulan tüm delilleri birlikte değerlendirerek ihtiyacın gerçekliği konusunda bir sonuca varmaktadır.

5.

Yargıtay’ın Konuya Yaklaşımı

A. Emsal Kararlar

Yargıtay, altsoyun ihtiyacı konusunda zengin bir içtihat birikimi oluşturmuştur. ÖzellikleReşit olan altsoyunAileden ayrı yaşama hakkını kabul eden hükümler öne çıkmaktadır. Yargıtay’a göre, reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kirada oturan altsoyun bu durumu, ihtiyacın samimiyetine karine teşkil etmektedir. Ayrıca, altsoyun üniversiteyi kazanması halinde ihtiyaç iddiası genellikleGerçek ve samimiKabul edilmektedir.

B. Ret Sebepleri

Yargıtay, bazı durumlarda altsoy ihtiyacına dayalı tahliye taleplerini reddetmektedir.

Özellikle ihtiyaç sahibi altsoyun aynı semtte veya yakın çevredeKendisine ait konutuBulunması halinde yasal aşama reddedilmektedir. Evlilik hazırlığı gerekçesiyle açılan davalarda, evliliğin yakın zamanda gerçekleşeceğine dair somut delil sunulamaması da ret sebebidir. Yargıtay ayrıca, tahliye talebinin kira bedelini artırmak amacıyla yapıldığının anlaşılması halinde ihtiyacı samimi bulmamakta ve davayı reddetmektedir.

C. Kabul Sebepleri

Yargıtay’ın tahliye davasını kabul ettiği başlıca vaziyetler şunlardır: Altsoyun kirada oturması, üniversite kazanması veya iş hayatına atılması nedeniyle başka şehirde yaşama zorunluluğu,Evlilik hazırlığınınSomut delillerle ispatlanması halindeki talepler genellikle kabul edilmektedir.

Ancak burada da ihtiyacın yargılama sonuna kadar devam etmesi ve başka bir konutun bulunmaması koşulu aranmaktadır.

6. Yeniden Kiralama Yasağı

A. Yasağın Kapsamı ve Süresi

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi, altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye sağlandıktan sonraYeniden kiralama yasağıGetirmiştir.

Bu yasağa göre, kiraya veren tahliyeyi sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Yasağın kapsamına kiralananın hem konut hem de işyeri olarak kiraya verilmesi girmektedir. Haklı sebep olarak kabul edilebilecek vaziyetler arasında, tahliyeye sebep olan ihtiyacın ortadan kalkması veya altsoyun başka bir şehre taşınmak zorunda kalması gibi vaziyetler sayılabilir.

B. Yasağa Aykırılığın Sonuçları

Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halindeÖdenek yükümlülüğüDoğmaktadır.

Yasa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere ödenek talep etme hakkı tanımıştır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tazminatın talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açılmış ve yasal aşama sonucunda tahliye sağlanmış olmalıdır.
• Kiracının yasal aşama açılmadan, kendiliğinden taşınmazı tahliye etmesi halinde ödenek talep edilemez.
• Tahliye edilen taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralanmış olması gerekir; taşınmazın boş tutulması halinde ödenek talep edilemez.
• Yeni kiralama işlemi için haklı bir sebebin bulunmaması gerekir. Örneğin, evini oğlu için tahliye ettiren ev sahibinin oğlu, 3 yıl dolmadan iş nedeniyle başka şehre taşınmak zorunda kalırsa veya ev sahibinin oğlu evlenmekten vazgeçerse ya da eşinden ayrılırsa, bu gibi sebepler ‘Haklı sebep‘ sayılır. Bu vaziyette ev sahibi evi başkasına kiralayabilir.

İlginizi Çekebilir:Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Altsoyun İhtiyacına Dayanarak Kiracının Tahliyesi İstenebilir mi