Soylu Ocak 15, 2025 Kira Hukuku

Alt Kira Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Son Güncellenme Tarihi: Mart 21, 2026

Günümüzde artan konut ve işyeri kiraları, kiracıları çeşitli arayışlara yönlendirmekte ve bu arayışlar içindeAlt kiralamaSıkça karşımıza çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenenAlt kiralama ilişkisi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiraya vereninYazılı iznineTabi tutulmuştur. Bu izin olmadan yapılan alt kiralamalar,Tahliye yasal süreciSebebi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda,Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye sürecini, yasal sonuçlarını ve tarafların haklarınıEle alacağız.

Alt Kira Kavramı ve Yasal Düzenlemeler

Alt kira, birKiralama sözleşmesininFer’i (ikincil) niteliğinde ortaya çıkan ve kiracının kiraladığı taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralaması durumudur.

Bu ilişkideIki ayrı kira sözleşmesiOrtaya çıkmaktadır: Birincisi mülk sahibi ile asıl kiracı arasındaki sözleşme, ikincisi ise asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşmedir. Bu vaziyette asıl kiracı, alt kiracıya karşıKiraya verenKonumuna geçmektedir.

A. Türk Borçlar Kanunu’ndaki Düzenlemeler

Türk Borçlar Kanunu’nun322. Maddesi, alt kira ilişkisini düzenlemektedir.

Bu maddeye göre, kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya vereninYazılı rızasıOlmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.

B. Alt Kira Yasağının Kapsamı

Alt kira yasağının kapsamı, konut ve çatılı işyeri kiralamalarıyla sınırlıdır.

Bu yasak kapsamına girmeyen diğer kiralamalar için kiraya verenin yazılı iznine gerek yoktur. Ancak kiracının her vaziyetteSözleşmeye uygun kullanımYükümlülüğü devam eder. Önemle belirtmek gerekir ki, kiracıyla birlikte sürekli yaşayan anne, baba, eş, çocuk, evlatlık ve ikinci dereceye kadar kan hısımlarının varlığı alt kira ilişkisi olarak değerlendirilmez. Aynı şekilde, kiracının yanınaGeçici süreyleGelen misafirleri de alt kira kapsamında sayılmaz.

Alt Kira Yasağına Aykırılık Halleri

A.

Yazılı İzin Olmadan Alt Kiraya Verme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya vereninYazılı izniOlmaksızın yapılan alt kiralama işlemi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu aykırılık, kiraya vereneTahliye yasal süreciAçma hakkı verir. Kira sözleşmesinde alt kiraya izin verildiğine dair bir hüküm varsa, bu vaziyette ayrıca bir yazılı izin alınmasına gerek yoktur. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa veya açıkça yasaklanmışsa, kiracının alt kiralama yapabilmesi için mutlaka kiraya verenin yazılı iznini alması gerekir.

B.

Alt Kiracı – Normal Kiracı Ayrımı

Alt kiracı ile normal kiracı arasındaki temel fark, yasal ilişkinin niteliğinden kaynaklanır. Normal kiracı doğrudanMülk sahibiIle sözleşme ilişkisi içindeyken, alt kiracı asıl kiracı ile sözleşme yapar. Alt kiracının yasal durumu, asıl kiracının yasal durumuna bağlıdır. Bu nedenle asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.

Alt kiracı, asıl kiracıya tanınan haklardan daha fazlasını kullanamaz.

C. İstisnai Durumlar ve Örtülü Kabuller

Bazı durumlarda kiraya verenin alt kiraya yazılı izin vermemesine rağmen,Örtülü kabulDurumu ortaya çıkabilir. Örneğin, kiraya veren alt kiralama durumunu bilmesine rağmen uzun süre ses çıkarmamış ve alt kiracıdan gelen kira bedellerini kabul etmişse, bu vaziyet örtülü kabul olarak değerlendirilebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiraya vereninZımni kabulüVarsa, yani kiraya veren yazılı onayı olmamasına rağmen alt kiracılık ilişkisini davranışlarıyla kabul etmişse, daha sonra alt kiracılık ilişkisine onay vermediği gerekçesiyle neHaksız işgalYasal süreci açabilir ne de kira sözleşmesini feshedipTahliye yasal süreciAçabilir.

Tahliye Davası Süreci

A.

İhtarname Şartı ve İçeriği

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye yasal süreci açılmadan önce, kiracıya mutlakaIhtarnameGönderilmesi gerekir. Bu ihtarname, noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla gönderilmesi önerilmektedir. İhtarnamede, alt kira yasağının bulunduğu, asıl kiracıyaYazılı muvafakatVerilmediği ve aykırılığın giderilmesi için verilen süre açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin gönderilmemesi halinde, açılacak tahliye yasal süreci usulden reddedilecektir.

B. 30 Günlük Süre Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nun 316.

Maddesi uyarınca, kiracıya aykırılığın giderilmesi için30 günSüre verilmesi mecburidir. Bu süre kesin olup, kiracıya verilen sürenin 30 günden az olması halinde ihtarname geçersiz sayılacaktır. Yargıtay kararlarına göre, bu sürenin 3 gün, 10 gün veya 15 gün gibi daha kısa belirlenmesi halinde, açılacak tahliye yasal süreci reddedilecektir.30 günlük süreIçinde alt kiralama ilişkisinin sona erdirilmesi halinde, aykırılık giderilmiş sayılacak ve kiraya verenin yasal aşama açma hakkı ortadan kalkacaktır.

C. Arabuluculuk Aşaması

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında, yasal aşama açmadan önceArabuluculukYoluna başvurulmasıMecburidir.

Bu zorunluluk bir yasal aşama koşulu olup, arabuluculuk aşaması tamamlanmadan yasal aşama açılması halinde, yasal aşamaUsulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazlarsa, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren yasal aşama açma hakkı doğacaktır.

D. Yetkili ve Görevli Yargı Mercii

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarındayetkili yargı mercii, davalı kiracının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.Görevli yargı merciiIse Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yasal Aşama değeri, davanın açıldığı tarihtekiYıllık kira bedeliÜzerinden hesaplanır ve bu değer, yargılama giderleri ile vekalet ücreti hesaplanmasında esas alınır.

İspat Yükü ve Delillendirme

A.

Alt Kira İlişkisinin İspatı

Alt kira ilişkisinin varlığının ispatı, davacıkiralayanüzerindedir. Bu ispat oldukça güç olup, özellikle kiracının kişisel verilerine erişim kısıtı nedeniyle zorlaşmaktadır. İspat aşamasında önemli olan husus, taşınmazda bulunan kişilerinÜcret karşılığında mıYoksaGeçici olarak mıKaldıklarının tespitidir. Kiraya veren, alt kira ilişkisinin varlığını her türlü delille ispat edebilir.

Özellikle kiralanan yerinTicari amaçlaKullanıldığı durumlarda,Fatura, makbuz, reklam ve tabela gibi belgelerIspat aracı olarak kullanılabilir.

B. Yazılı İzin Belgeleri

Alt kiraya izin verildiğinin ispatında en önemli delilYazılı belgelerdir. Kira sözleşmesinde alt kiraya izin veren bir hüküm bulunması halinde, ayrıca bir yazılı izin aranmaz. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa veya sonradan izin verilmişse, bu iznin yazılı olması ve kiraya veren tarafındanImzalanmışOlması gerekir.

El yazısı ile sözleşmeye eklenen ve kiraya veren tarafından paraf edilmemiş alt kiraya izin hükümleri geçersizdir.

C. Tanık Beyanları ve Diğer Deliller

Alt kira ilişkisinin ispatındaTanık beyanlarıÖnemli bir yer tutar. Özellikle komşuların, apartman görevlisinin veya bina yöneticisinin beyanları delil olarak değerlendirilebilir. Bunun yanında,Kamera kayıtları, apartman toplantı tutanakları, site güvenlik kayıtları, elektrik, su, doğalgaz abonelik bilgileri gibi belgelerDe ispat aracı olarak kullanılabilir.

Ayrıca sosyal medya paylaşımları, internet sitesi reklamları ve kiralık ilanları da alt kira ilişkisinin ispatında değerlendirilebilecek deliller arasındadır.

Tahliye Hükmü ve Sonuçları

A. Asıl Kiracı Açısından Sonuçlar

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle verilen tahliye hükmü, öncelikleAsıl kiracıIçin yasal sonuç doğurur. Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte, asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi sona erer. Asıl kiracı, taşınmazı boşaltmak ve kiraya vereneTeslim etmekZorundadır.

Ayrıca, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle kiraya verenin uğradığı zararlardan da sorumlu olur. Asıl kiracı, alt kiracının verdiği zararlardan da kiraya verene karşıSorumludur.

B. Alt Kiracı Açısından Sonuçlar

Alt kiracının yasal durumu, asıl kiracının durumuna bağlı olduğundan, asıl kiracıya karşı verilen tahliye hükmü kendiliğindenAlt kiracıyıDa etkiler. Alt kiracı, asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararının kendisini bağlamadığını ileri süremez.

İcra İflas Kanunu’nun276. MaddesiGereğince, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Alt kiracı, sadece asıl kiracıya karşıÖdenekTalep edebilir.

C. İcra Süreci

Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra, kiralayanIcra takibiBaşlatabilir.

İcra müdürlüğü tarafından borçluya (asıl kiracı ve alt kiracıya)15 günlükTahliye emri gönderilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa,Zorla tahliyeIşlemi gerçekleştirilir. İcra memuru, tahliye sırasında kiracının eşyalarını tutanakla tespit eder ve masrafı kiracıya ait olmak üzere uygun bir yere nakledilmesini sağlar. Alt kiracı da bu aşamadaKiracılık sıfatınınDevam ettiği iddiasında bulunamaz ve tahliye işlemine karşı koyamaz.

Yasal Koruma Yolları

A.

Kiraya Verenin Hakları

Kiraya veren, alt kira yasağına aykırılık hâlinde birden fazlaYasal yolaBaşvurabilir. Bunlardan ilki, yukarıda açıklanan tahliye yasal süreci sürecidir. Bunun yanında kiraya veren, alt kiracıya karşıHapis hakkınıKullanabilir. Hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan borcu tutarıyla sınırlıdır.

Kiraya veren ayrıca, alt kiracının kiralananda yaptığıDeğişikliklerNedeniyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir. Ancak kiraya veren, alt kiracıdan doğrudan kira bedeli talep edemez.

B. Kiracının Savunma İmkanları

Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye talebine karşı çeşitliSavunma yollarınaBaşvurabilir. Öncelikle kiraya verenin yazılı izninin bulunduğunu veya kira sözleşmesinde alt kiraya izin veren bir hüküm olduğunu ileri sürebilir.

Ayrıca kiraya vereninÖrtülü kabulününVarlığını ispatlayabilir. Kiracı, taşınmazda bulunan kişilerin alt kiracı olmadığını, ailesi veya geçici misafiri olduğunu da savunma olarak ileri sürebilir. İhtarnamede verilen sürenin30 gündenAz olması da bir savunma sebebidir.

C. Alt Kiracının Yasal Durumu

Alt kiracının yasal durumu oldukça kırılgandır çünkü yasal statüsü asıl kiracıya bağlıdır.

Alt kiracı, kiraya verene karşıKira sözleşmesininVarlığını ileri süremez. Ancak asıl kiracıya karşı bir takım hakları mevcuttur. Alt kiracı, ödediği kira bedelleri ve yaptığıMasraflarIçinAsıl kiracıyaBaşvurabilir. Ayrıca asıl kiracının kendisini yanıltması veya alt kira için gerekli izinlerin varlığı konusundaYanlış bilgilendirmesiNedeniyleUğradığı zararların tazminini deTalep edebilir.

Tahliye sürecinde alt kiracı, eşyalarının nakliyesi için makul bir süre talep edebilir.

Sonuç:

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye konusu, hem teorik hem de pratik açıdan önemli yasal sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle:

• Tahliye yasal süreci açılmadan önce30 günlükIhtarname süresi ve arabuluculuk aşamasının tamamlanması mecburidir.
• İspat yüküKiraya verende olmakla birlikte, her türlü delille ispat mümkündür.
• Alt kiracının durumu asıl kiracıyaBağlıOlup, tahliye hükmü her ikisini de etkiler.
• Kiraya vereninÖrtülü kabulüVarsa tahliye yasal süreci açılamaz.
• Yasal korumaYolları tüm taraflar için farklı şekillerde düzenlenmiştir.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Alt Kira Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tahliye