İçerik

1. I. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi
2. II. Alışveriş Merkezinde Ödenmesi Gereken Ortak Giderler
3. III. Alışveriş Merkezlerinde Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
   • Yargıtay kararlarına göre;
4. IV.

   Alışveriş Merkezinin Açılmaması Durumunda Kira Bedelinin Ödenmesi Gerekir Mi?

5. V. Kiralanan İçin Yapılan Masraflar Geri Alınabilir Mi?
6. VI. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi Feshi

I. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi

Alışveriş merkezi; bir yapıya veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğuna, en az beş bin metrekare satış alanına, içinde en az biri büyük mağaza niteliğini taşımak şartıyla beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az on işyerine ya da büyük mağaza niteliği taşıyan işyeri bulunmasa dahi beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az otuz işyerine, ortak kullanım alanlarına, merkezi bir yönetime sahip yapıdır.1

Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukuku hükümlerinde düzenlenmiş olan çatılı işyeri mahiyetindedir.

Ayrıca kira sözleşmesine konu alışveriş merkezinin kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olması hâlinde ise, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkiler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.2

II. Alışveriş Merkezinde Ödenmesi Gereken Ortak Giderler

Alışveris Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 3’üncü maddesinde göre alışveriş merkezlerinde ortak gider; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim gideridir.

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik hükümleri çerçevesinde belirtilen ortak giderler emredici niteliktedir ve taraflarca aksi kararlaştırılamamaktadır. Bu sebeple alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında ortak gider olduğu veya ortak gider olabileceği belirtilmeyen bir husus, taraflarca alışveriş merkezi kira sözleşmesi ile ortak gider olarak kararlaştırılamaz.3

Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılırlar. Bununla beraber ortak gider katılım payları Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir.

Ayrıca alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri ortak gider değildir.4

Ortak giderler, kiracılar tarafından ödenir. Fakat kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanır. Eğer ki kiracı tarafından söz konusu ortak giderler ödenmezse, malik giderleri ödeyerek kiracıdan ödediği parayı talep edebilir.5Ayrıca alışveriş merkezi kiralarında da kiraya veren, kiracıdan söz konusu bedeli talep eder ve kiracı 30 gün içerisinde ortak gideri ödemezse kiraya veren, kiracıyı tahliye ettirme hakkına sahiptir.

III. Alışveriş Merkezlerinde Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde;“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir vaziyet, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Eğer ki alışveriş merkezi kira sözleşmelerinde kiracı tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi kendisinden beklenemeyecek olağanüstü bir vaziyet ortaya çıkar ve kira bedelini ödemesi aşırı güçleşirse, kiracı kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.

Yargıtay kararlarına göre;

• Alışveriş merkezindeki inşai faaliyetlerin tamamlanmaması ve alışveriş merkezinin kısmen şantiye ve inşaat halinde olması,6

• Alışveriş merkezindeki diğer mağazaların kapanması ve müşteri kapasitesinin yüksek miktarda azalması,7

• Alışveriş merkezinde uzun bir süre önce başlatılan çok geniş kapsamlı tadilat faaliyetlerinin olması, alışveriş merkezinin iç alanları dahilinde bir kısım yerlerin örtülerle kapatılması, çalışmaların giriş kapısından müşteri girişini engellemesi ve tadilat nedeniyle iş yerinin cirosunun ciddi oranda düşmesi,8

• Kira sözleşmesinde alışveriş merkezinin doluluk oranının garanti edilmesi fakat bu doluluk oranına sahip olmaması9durumlarında kira bedelinin uyarlanmasına hüküm verilir.

Alışveriş merkezindeki kiracı eğer tacir ise basiretli bir iş adamı olarak hareket etme zorunluluğu vardır. Bu sebeple önceden öngörebileceği bir olay mevcutsa kira bedelinin uyarlanmasına hüküm verilemez.10Ayrıca Türk Ticaret Kanunu kapsamındaki tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bağlamda Alışveriş Merkezi’nde yer kiralarken kiralananın fiziki ve yasal durumunu inceleyip ona göre davranması gerekir.11Türk Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği gibi kira bedelinin uyarlanması davasının kabul edilebilmesi için öngörülemeyecek bir durumun ortaya çıkması gerekir.

IV. Alışveriş Merkezinin Açılmaması Hâlinde Kira Bedelinin Ödenmesi Gerekir Mi?

Alışveriş merkezi kira sözleşmesi ile alışveriş merkezinin açılacağı tarihten itibaren kira bedelinin ödeneceği kararlaştırılmış olabilir.

Ayrıca alışveriş merkezinin açılacağı tarih ile ilgili de kira sözleşmesinde belirli bir hüküm bulunabilmektedir.

Kira sözleşmesinde, kira ve ortak gider masraflarının Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden başlatılacağı düzenlenmişse, kira sözleşmesinin kira parasının başlayabilmesi için işyerinin teslimi gerekir. Alışveriş merkezi açılmazsa ve kiracıya işyeri teslim edilemezse, kiracının kira parası ve ortak gider ödemesine gerek yoktur.12

Kira sözleşmesi alışveriş merkezinin açılış tarihinden önce yapıldıysa, alışveriş merkezinin açılması ve işyerinin kiracıya teslim edilmesi ile kira bedellerinin ödenmeye başlanması gerekir.13

V. Kiralanan İçin Yapılan Masraflar Geri Alınabilir Mi?

Alışveriş merkezlerinde kiralanan işyerlerine kiracılar tarafından birçok masraf yapılmış olabilir. Bu doğrultuda kiralanan tahliye edildiğinde kiracı, kiralanana yaptığı mecburi ve faydalı imalat bedellerini kiraya verenden talep edebilir.

Ayrıca sökülebilecek eşyaları da götürebilir.14

VI. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi Feshi

Alışveriş merkezleri çatılı işyeri olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerine göre tahliye yasal süreci açılabilir.

Kiraya verenin sözleşme ile amaçlanan şekilde kiracının kullanım ve istifadesine sunması gerekmektedir. Alışveriş merkezinin niteliklerinin değişmesi, örneğin içerisinde bir özel okul açılması hâlinde kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilebilir.15Kiracının öncelikle kiraya verene ihtar göndererek süre vermesi ve eksikliklerin ya da ayıpların giderilmesini istemesi gerekir.16Ayrıca ihtar gönderilmesinin gereksiz olduğu açık ise sözleşmeyi direk feshedebilir.

Eğer ki kiracı tacirse basiretli davranma yükümlülüğü mevcuttur. Alışveriş merkezinden işyeri kiralarken kiralananın fiziki ve yasal durumunu inceleyip ona göre davranması gerekir.

Eğer basiretli davranmadıysa bu sebeple kira sözleşmesini feshedemez.17

Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi hâlinde, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bu bağlamda kiracının, kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Şüphesiz kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasıdır. Kiracının işyerinin boş kaldığı zamana ilişkin kira bedellerini kiralayana ödemesi gerekir.18Ayrıca boş kaldığı süre için alışveriş merkezi ortak giderlerinin de kiraya verene ödenmesi gerekir.19

Dipnotlar

1Alışveriş Merkezi Yönetmeliği 4’üncü maddesi

2ÇAPKINOĞLU, Gülenay, Alışveriş Kira Sözleşmelerinde Ortak Gider, On İki Levha Yayıncılık, Nisan 2019, s.16.

3ÇAPKINOĞLU, s.15.

4Alışveriş Merkezi Yönetmeliği 11’inci madde

5Yargıtay Hükmü – 6.

HD., E. 2015/10063 K. 2016/5106 T. 5.9.2016

6Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2014/12872 K. 2015/674 T. 22.01.2015

7Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2013/3845 K. 2013/15476 T. 18.11.2013

8Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2013/12452 K. 2014/1767 T. 19.2.2014

9Yargıtay Hükmü – 6.

HD., E. 2012/10616 K. 2013/2856 T. 20.02.2013

10Yargıtay Hükmü – 3. HD., E. 2017/261 K. 2017/781 T. 31.1.2017

11Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2014/13352 K. 2015/1446 T. 17.02.2015

12Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2012/12415 K. 2013/5476 T. 27.03.2013

13Yargıtay Hükmü – 6.

HD., E. 2013/16899 K. 2014/1613 T. 17.2.2014

14Yargıtay Hükmü – 3. HD., E. 2017/5180 K. 2019/2616 T. 27.3.2019

15Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2013/14346 K. 2013/16217 T. 3.12.2013

16Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2011/14848 K. 2012/3260 T. 1.3.2012

17Yargıtay Hükmü – 6.

HD., E. 2014/13352 K. 2015/1446 T. 17.02.2015

18Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2012/13784 K. 2013/6388 T. 9.4.2013

19Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2012/3821 K. 2012/7838 T. 24.5.2012

Son Güncelleme: 19 Mart Ece Deniz Vardar

Ece Deniz Vardar, Barosu’na 85375 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. Lisans eğitimini 2020 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, yüksek lisans eğitimini ise 2024 yılında Bilgi Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku alanında tamamlamıştır.

Mesleki gelişimine büyük önem veren Ece Deniz Vardar, 2012 yılında Kanada King George International College’da İngilizce eğitimi almış; 2019 yılında ise Cambridge Law Studio ve King Education London bünyesinde iki ay süreyle Hukuk İngilizcesi eğitimi almıştır.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com