İçerik

1. I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi
2. II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması
3. III. 10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarname Örneği
4. IV. Kiracının İhtara Rağmen Kiralananı Tahliye Etmemesi Halinde Tahliye Davası
5. V. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası ile Kira Tespit Davası Birlikte Açılır mı?
   • 10 Yıllık Kiracı için Örnek 14: Yazılı kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle ilamsız icra takibi yapılması mümkün mü?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi kanunda sayılan haller ile mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’inci maddesinde 10 yıllık kiracının tahliyesi hususunda özel düzenlemelere yer verilmiştir.

Kanuna göre kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Yalnızca kiracı sözleşmeyi bitimden itibaren 15 gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleriBelirli süreliVeyaBelirsiz süreliOlarak yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinde kira süresinin ne kadar olacağı belirtilmişse sözleşme belirli süreli kabul edilecektir.

Sözleşmede bu şekilde bir süreye yer verilmemiş ise kira sözleşmesi belirsiz süreli olacaktır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m. 327 uygulanmaz. Belirli süreli sözleşme ile belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.

Yenilenen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi de yenilenir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11030 Esas ve 2016/3933 Hüküm sayılı 16/05/2016 günlü hükmü.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-458 Esas ve 2021/614 Hüküm sayılı 25/05/2021 günlü hükmü)

I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin 1 yıl süreli konut kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/06/2013 olduğunu varsayalım. Bu vaziyette sözleşmenin süresi 15/06/2014 tarihinde dolacaktır. 10 yıllık uzama süresi ise 15/06/2024 tarihinde dolacaktır.

Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek için en geç 15/03/2025 tarihine kadar yazılı bildirimde bulunmalıdır. Buna göre kiralananın 15/06/2025 tarihinde geri verilmesini / tahliyesini isteyebilecektir.

Özetlemek gerekirse belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin süreye dayanarak fesih hakkı kira süresi + 10 yıl + 1 yıl olmaktadır. Yani belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün değildir.

II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması

Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraraya veren 10 yıllık kiracıya bir sonraki 6 aylık kira süresi dolmadan evvel 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi feshedebilecektir.

Örneğin belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/03/2014 tarihi olduğunu varsayalım. Bu vaziyette 10 yıllık süre 01/03/2024 tarihinde dolmuş olacaktır. Kiraya veren en geç 01/06/2024 tarihine kadar yazılı bildirimle sözleşmeyi feshederek kiralananın 01/09/2024 tarihine kadar tahliyesini isteyebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yılın dolmasının ardından 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkündür.

III. 10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarname Örneği

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle ispat kolaylığı ve bildirimin kiracıya ulaşmasının sağlanabilmesi için fesih bildiriminin noterden gönderilmesini tavsiye ederiz.

Fesih bildirimleri ve kiracıya ihtarname hakkında detaylı bilgi için Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.

10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği

IV. Kiracının İhtara Rağmen Kiralananı Tahliye Etmemesi Halinde Tahliye Davası

İster belirli ister belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun, kiracının yazılı ihtara rağmen kiralananı tahliye etmemesi hâlinde kiraya veren tahliye yasal süreci açmak zorunda kalacaktır.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira ilişkilerinden doğan itilaflarda yasal aşama açmadan önce yasal aşama koşulu arabuluculuk başvurusu mecburidir. Bu hususta detaylı bilgi için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukyazımızı okuyabilirsiniz. Arabuluculuk son tutanağının aslının veya onaylı bir suretinin yasal aşama dilekçesine eklenmesi yasal aşama şartıdır.

Aksi takdirde davanın usulden reddine hüküm verilecektir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamamışsa o takdirde; kiralananın bulunduğu yer veya davalı-kiracının yerleşim yeri adresinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye yasal süreci açılabilecektir.

Dava dilekçesindedelil olarak muhakkak noter ihtarnamesi ve ihtarname tebliğ şerhi ve kira sözleşmesi sunulmalıdır. Zira söz konusu davada hakim, kiraya verenin haklılığını bunlara bakarak tespit edecektir.

Sulh hukuk mahkemelerinde kiralananın tahliyesi / geri verilmesi talebiyle açılan diğer davalarda olduğu gibi bu davada da davanın değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre hesaplanır. Bu nedenle davanın açıldığı tarihteki kira ödeme dekontunun da yargı merciine ibrazı davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlayacaktır. Davadaki peşin harç da (hüküm ve ilam harcının dörtte biri) yıllık kira bedeli üzerinden yatırılmalıdır.

Yargı Harçları hakkında detaylı bilgiye Yargı Harçları ve Avanslar yazımıdan ulaşabilirsiniz.

Yasal Aşama dilekçesinin sonuç kısmında “Feshin Haklılığınının Tespiti ile Kiralananın Geri Verilmesi” talep edilmesi doğru olacaktır. Çünkü kanuna göre bildirim yoluyla fesih hakkı kiraya verene tanınmıştır. Ancak hakim yasal nitelemeyi kendisi yapacağından, sözleşmenin feshi ile tahliye talep edilmesi istenildiğinde de davayı yine kabul etmelidir.

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği konusunda kanunda özel bir düzenleme yoktur. Zira kanundaki düzenleme bildirim yoluyla fesihtir.

Ancak bazı bölge adliye yargı mercileri TBK 347’ye dayalı tahliye davasının 1 ay içinde açılması gerektiği görüşündedirler.1Buna karşın bazı mahkemeler ise feshi bitiren dönem sonuna kadar açılabileceğine hükmetmektedir.234

V. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası ile Kira Tespit Davası Birlikte Açılır mı?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık sürenin dolmasıyla sözleşme bildirimle feshedilecektir. Kiraya verenin fesih bildirimi bozucu yenilik doğurucudur. Yani fesih kira sözleşmesine ve kira ilişkisine son verir. Bu nedenle kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşme sona erecektir.

Fesih bildirimi sonrası için Kira tespit yasal süreciancak mevcut kira sözleşmeleri için açılabilecektir.

Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa kira sözleşmesi de sona erdiğinden fesih tarihinden sonraki dönem için kira tespit yasal süreci açılamayacaktır. Ancak kanaatime göre kira tespit davasının önceki dönemin başlangıcından itibaren açılması mümkündür.

10 yıllık kiracının kira sözleşmesi bildirimle feshedildikten sonra kira bedeli talep edilemeyecektir. Kiralanan taşınmazların icra takibi yolu ile tahliyesi de istenemeyecektir. Fesih ihtarıyla kira ilişkisi sona erdiğinden kiracı artık işgalci konumunda olacağı görüşündeyiz.

Yargıtay bir hükmünde 10 yıllık uzama süresine ilişkin ihtarı bildirim yoluyla fesih için yeterli görmemiştir.

Yargıtay yasanın aksine “Tahliyenin ilama bağlanması” şartını aramaktadır.5Halbuki Türk Borçlar Kanunu’nun sistematiği yasal aşama yoluyla fesih ile bildirim yolulya feshi ayırmaktadır.

10 Yıllık Kiracı için Örnek 14: Yazılı kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle ilamsız icra takibi yapılması mümkün mü?

Yazılı kira sözleşmesinin süresinin bitmesin nedeniyle ilamsız tahliye konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde münhasırantahliye taahhütnamesinedayalı olarak başlatılabilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli veya belirsiz süreli olsun 10 yıllık kira sözleşmesinin bitmesine dayanılarak Örnek 14 takibi yapılması mümkün değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5574 Esas ve 2015/8395 Hüküm sayılı 13/10/2015 günlü hükmü)

1. Bölge Adliye Yargı Makamı 15. Hukuk Dairesi 2020/1971 Esas ve 2022/1639 Hüküm sayılı 20/06/2022 günlü hükmü.↩︎
2. Bölge Adliye Yargı Makamı 54. Hukuk Dairesi 2022/1706 Esaas ve 2023/1959 Hüküm sayılı 24/10/2023 günlü hükmü↩︎
3. Bölge Adliye yargı makamı 35.

   Hukuk Dairesi 2021/191 Esas ve 2023/1381 Hüküm sayılı 20/06/2023 günlü hükmü↩︎

4. Bölge Adliye Yargı Makamı 49. Hukuk Dairesi 2020/2793 esas ve 2024/428 Hüküm sayılı 21/02/2024 günlü hükmü↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/388 Esas ve 2025/4086 Hüküm sayılı 17/09/2025 günlü hükmü↩︎

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.