Tapu kaydında değişiklik isteyen bir tarafın başvurusuyla açılan hukuki süreç olan ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyet haklarının devriyle ilgili önemli yasal sonuçlar doğurur. Bu davalar genellikle ortaklıkların bölünmesi, miras uyuşmazlıkları veya belirli şartlarla satış işlemlerine bağlı olarak ortaya çıkar.

1. Ön Alım Hakkı Nedir?

Ön alım hakkı, bir taşınmazın satışı durumunda öncelikli satın alma hakkına sahip olma imkânını tanıyan bir hukuki hak türüdür. Bu hak genellikle ortaklık sözleşmeleri, miras kanunları veya özel anlaşmalar yoluyla elde edilebilir.

2.

Ön Alım Hakkı Davasının Açılması

Ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmak için belirli şartların karşılanması gerekir:

  • Davacı tarafın taşınmaz üzerinde bir hak sahibi olması
  • Satış işleminin ön alım hakkını tetiklediği durumlar altında gerçekleştirilmesi
  • Ön alım bedelinin süresi içinde yargı mercii veznesine yatırılması
  • Davanın belirlenen süre içerisinde açılması

Bu şartların sağlanması halinde davacı taraf, ilgili mahkemeye dava dilekçesi sunarak hukuki haklarını savunabilir.

3. Dava Süreci

Ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası süreci aşağıdaki aşamalardan oluşur:

  • Davanın açılması ve tarafların bilgilendirilmesi
  • İlgili belgelerin sunulması ve kanıtların toplanması
  • Bilirkişi incelemesi
    • Yargı Mercii, bu delilleri birlikte değerlendirerek ön alım hakkının doğup doğmadığını ve davanın şartlarının oluşup oluşmadığını belirler.
  • Kararın verilmesi ve tarafların bilgilendirilmesi
  • İhtiyaç halinde istinaf veya temyiz yoluyla kararın incelenmesi

4. Harç ve Yargılama Giderleri

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak nispi harç tabi davalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle yasal aşama açılırken taşınmaz payının değeri üzerinden hesaplanan harç ödenmesi gerekir.

Yargılama sürecinde ayrıca:

  • Bilirkişi ücreti
  • Keşif giderleri
  • Tebligat giderleri
  • Tanık giderleri

Gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir.

Yasal Aşama sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

5. Vekâlet Ücreti

Ön alım (şufa) davalarında yasal aşama sonucunda davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı vekâlet ücretine hükmedilir.

Bu davalarda vekâlet ücreti, yasal aşama konusu taşınmaz payının değeri dikkate alınarak nispi şekilde belirlenir.

Ayrıca taraflar ile olası sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, yasal aşama sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

6. Yasa Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlara karşı yasa yollarına başvurulabilir.

İlk derece yargı makamı kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirsiniz.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar, kanunda belirlenen parasal sınırın üzerinde olması halinde temyiz yoluna başvurabilirsiniz.

7. Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Davanın Sonuçları

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında yargı mercii, öncelikle ön alım hakkının doğup doğmadığını, davanın süresinde açılıp açılmadığını ve ön alım bedelinin usulüne uygun şekilde depo edilip edilmediğini değerlendirir. Bu şartların gerçekleştiğinin tespit edilmesi halinde, satış işlemi davacı paydaş lehine sonuç doğurur.

Ancak her ön alım davası kabul ile sonuçlanmaz. Sürelerin kaçırılması, ön alım bedelinin yatırılmaması veya ön alım hakkının doğmadığının tespit edilmesi halinde yasal aşama reddedilebilir.

7.1.

Ön Alım Hakkının Kullanılması Sonucu Payın Davacıya Geçmesi

Yargı Mercii, ön alım hakkının şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse, satış işleminin davacı paydaş lehine sonuç doğurmasına hüküm verir. Bu durumda payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı sona erer ve yasal aşama konusu pay davacı paydaş adına tescil edilir.

Başka bir ifadeyle, davacı paydaş satış işleminin tarafı haline gelir ve payı aynı şartlarla devralmış sayılır.

7.2. Taşınmaz Payının Davacı Adına Tescili

Ön alım davasının kabul edilmesi halinde yargı mercii, tapu kaydının iptali ile birlikte yasal aşama konusu payın davacı adına tesciline hüküm verir. Bu kararın kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz payı hukuken davacıya geçmiş olur.

Bu durumda tapu sicilinde yer alan kayıt düzeltilir ve davacı paydaş taşınmazın yeni paydaşı haline gelir.

7.3.

Ön Alım Bedelinin Davalıya Ödenmesi

Ön alım hakkının kullanılması halinde, davacı tarafından yargı mercii veznesine yatırılan ön alım bedeli davalıya ödenir. Böylece satış işlemi davacı paydaş ile davalı arasında gerçekleşmiş sayılır.

Bu nedenle ön alım davası, satış işlemini tamamen ortadan kaldıran bir yasal aşama değildir; yalnızca satışın tarafını değiştiren bir yasal sonuç doğurur.

7.4. Davanın Reddi Halinde Sonuç

Ön alım davası aşağıdaki durumlarda reddedilebilir:

  • Davanın süresinde açılmaması
  • Ön alım bedelinin süresi içinde depo edilmemesi
  • Satış işleminin ön alım hakkı doğurmaması
  • Davacının paydaş olmaması

Bu durumda satış işlemi geçerliliğini korur ve payı satın alan kişinin mülkiyet hakkı devam eder.