Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda, mülk sahiplerinin önünde satış, güçlendirme veya yeniden inşa gibi seçenekler bulunur. Güçlendirme maliyetlerinin yüksek olması ve satış işlemlerinde oy birliği sağlanamaması gibi nedenlerle, uygulamada en çok yeniden yapım yöntemi tercih edilmektedir. Devlet tarafından sunulan hibe ve kredi destekleri de bu tercihi kolaylaştırmaktadır. Hak sahiplerinin bu süreçte yüklenici firmalarla akdedebileceği farklı inşaat sözleşmesi modelleri bulunmaktadır.

Bu yazıda, dönüşüm sürecinde sıklıkla tercih edilen sözleşme türleri ele alınacaktır.

Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bu sözleşme modelinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bir yapı inşa etmeyi taahhüt ederken; arsa sahibi de bunun karşılığında belirli bir ücret ödemeyi üstlenmektedir. Teknik olarak tipik bir sözleşme olmasa da hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesinin bir alt türü olarak değerlendirilir.

İnşaat bedeli, taraflar arasında götürü usulü veya yaklaşık bedel olarak belirlenebilir. Götürü bedel uygulamasında, taraflar işin başında net bir tutar üzerinde anlaşırlar ki bu durum piyasada anahtar teslim sözleşme olarak da bilinir. Yaklaşık bedelli sözleşmelerde ise başlangıçta tahmini bir bütçe belirlenir ve inşaatın tamamlanma sürecindeki maliyetlere göre güncelleme yapılabilir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, devlet hibe ve kredileri genellikle inşaatın ilerleme aşamalarına göre ödendiğinden, tüm bedel sözleşmede açıkça belirtilir.

Ödemeler, inşaat maliyet endeksleri ve enflasyon oranları göz önünde bulundurularak, yapının tamamlanma yüzdesine göre taksitlendirilir. Devlet destekleri tahsil edildikçe toplam borçtan düşülür.

Bu sözleşmelerde en kritik nokta, yapının hem hukuki hem de fiili olarak eksiksiz teslim edilmesidir. Hukuki teslim için yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması, fiili teslim için ise çevre düzenlemesi dahil tüm projenin eksiksiz bitirilmesi gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu modelde, müteahhit inşaatın tüm finansmanını kendisi karşılar. Buna karşılık arsa sahibi, yapılacak binadaki belirli bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devretmeyi taahhüt eder.

Bu yapı, eser üretme borcu ile taşınmaz satış vaadini bir araya getiren karma nitelikli bir sözleşmedir.

Arsa sahibi nakit ödeme yapmak yerine, pay devri yoluyla ödeme gerçekleştirir. Uygulamada güvenliği sağlamak adına tapu devirleri genellikle inşaatın tamamlanma oranına paralel olarak aşamalı şekilde yapılır.

Bu sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için resmi şekilde, yani noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur.

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat paylaşımlı modelde müteahhit, arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunların satışını gerçekleştirmeyi üstlenir. Arsa sahibi ise müteahhide bu bölümlerin satışı için temsil yetkisi verir ve satıştan elde edilen gelir taraflar arasında önceden belirlenen oranlarda paylaşılır.

Kat karşılığı sözleşmelerden farkı, arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri doğrudan yükleniciye değil, yüklenicinin bulduğu üçüncü şahıslara devretmesidir.

Bu sözleşmeler, asgari gelir garantisi veya ayni paylaşım gibi farklı şartlarla kurgulanabilir. Örneğin, asgari gelir taahhüdü içeren modelde yüklenici, belirli bir tutarın altında gelir elde edilmeyeceğini garanti eder.

Ayni paylaşımda ise belirli bir sürede satılamayan bölümler ortaklar arasında pay edilir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Kentsel dönüşüm projelerinde çok sayıda hak sahibinin birlikte hareket etmesi zorunludur. Sözleşmelerde hakların korunması kadar, diğer mülk sahipleriyle ortak hareket kabiliyeti de önemlidir. Bireysel olarak açılacak davalar genellikle yalnızca cezai şartlar yönünden sonuç doğurmaktadır.

Sözleşme hazırlanırken şu hususlara azami özen gösterilmelidir:

• İnşaat süresi ve her aşamanın tamamlanma vadeleri net olarak yazılmalıdır.
• Hangi bağımsız bölümlerin maliklere, hangilerinin müteahhide kalacağı açıkça belirtilmelidir.
• Olası maliyet artışlarının yansıtılma oranları önceden belirlenmelidir.
• Gecikme, eksik veya kusurlu işler için cezai şartlar kararlaştırılmalıdır.
• Proje değişikliklerinde hak sahiplerinin onay mekanizması kurulmalıdır.
• Teminat, ipotek ve sigorta şartları detaylandırılmalıdır.

Sözleşmelerin hukuken yürürlüğe girmesi genellikle tüm maliklerin imzalaması veya gerekli yasal çoğunluğun sağlanması ile mümkündür. Ayrıca taşınmazın müteahhide fiilen teslimi de sürenin başlaması için kritik bir ön koşuldur.

Olası bir uyuşmazlık durumunda sözleşmenin feshi süreci, idari yollardan çoğunluk kararı alınmasını gerektirir.

İnşaatın durması veya gecikmesi durumunda idari tespitler karmaşık hukuki süreçlere yol açabilir. Bu nedenle sözleşmenin açık, anlaşılır ve yoruma kapalı bir dille yazılması uyuşmazlıkları en aza indirecektir.

Teknik Şartnamenin Önemi

Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartnamede, inşaatta kullanılacak tüm malzemelerin standartları, markaları ve uygulama detayları yer almalıdır. Zemin etüdünden ısı yalıtımına, kullanılacak asansör markasından iç mekan detaylarına kadar her husus bu belgede somutlaştırılmalıdır.

Doğru Yüklenici Seçimi

Kentsel dönüşümde en önemli aşama doğru yüklenici firmanın seçilmesidir. Yanlış bir tercih, projelerin yıllarca süren yargı süreçlerine takılmasına yol açabilir.

Sözleşme imzalanmadan önce ilgili kurumların sorgulama sistemleri üzerinden firmanın yetki belgesi, referansları ve mali yeterliliği mutlaka araştırılmalıdır. Bu süreçte uzman bir hukukçu desteği almak, hak kayıplarının önüne geçecektir.