Kentsel Dönüşümde Alternatif Bir Çözüm: Güçlendirme
Kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi en yaygın yöntem olsa da, malikler için tek seçenek bu değildir. Yapıların yıkılması yerine depreme karşı dayanıklı hale getirilmesi, yani güçlendirilmesi de yasal bir alternatif olarak öne çıkmaktadır. Bu süreç, hem maliyet avantajı sağlayabilmekte hem de mülk sahiplerinin mevcut kullanım alanlarını korumalarına olanak tanımaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Güçlendirme Koşulları
Bir yapının güçlendirilmesi sürecinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri aktif rol oynar. Kanunun ilgili maddelerine göre ortak alanlarda yapılacak bu tarz işlemler için belirli çoğunlukların sağlanması ya da yargı yoluna başvurulması gerekir.
Kat Maliklerinin Karar Yeter Sayısı
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerde inşaat ve onarım yapılabilmesi için normal şartlarda kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.
Ancak yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi durumunda bu rıza şartı aranmaksızın süreç başlatılabilir.
Kat İrtifakı ve Yapı Kullanım İzni Problemi
Kat mülkiyetine geçilmemiş ancak kat irtifakı kurulu olan binalarda, bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılması durumunda da bu kurallar geçerlidir. İskanı olmayan yapılarda belediyeler güçlendirme ruhsatı için tüm maliklerin onayını isteyebilir. Bu gibi durumlarda İmar Kanunu hükümleri devreye girerek belirli şartlar altında kolaylık sağlamaktadır.
Olağanüstü Toplantı ve Karar Alma Süreci
Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplanması için yöneticinin veya maliklerin üçte birinin çağrısı gerekir. Toplantı davetinin usulüne uygun yapılması, ileride kararın iptali davalarıyla karşılaşılmaması adına kritik önem taşır.
Güçlendirme kararı için beşte dört çoğunluk aranırken, mimari projede esaslı bir değişiklik veya tadilat yapılacaksa tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir.
Ortak alanların değiştirilmesi veya mimari projeye eklemeler yapılması durumunda salt çoğunluk ya da beşte dört oranı yeterli olmayıp, oy birliği aranmaktadır.
Maliyetlerin Paylaşılması ve Avans Toplanması
Güçlendirme kararı alındıktan sonra gerekli bütçenin oluşturulması için yöneticinin avans toplama yetkisi bulunur. Alınan kararlar doğrultusunda her malik, kendi arsa payı oranında yapılacak masraflara katılmakla yükümlüdür.
Yargı Yoluyla Güçlendirmenin Sağlanması
Maliklerin kendi aralarında anlaşamaması durumunda, mülk sahiplerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun tespit edilmesini isteyebilir.
Mahkeme Süreci ve Bilirkişi İncelemesi
Açılan davada mahkeme, uzman bilirkişiler aracılığıyla binada teknik incelemeler yaptırır. Karot testleri ve statik hesaplamalar neticesinde yapının güçlendirilmeye uygun olup olmadığı belirlenir. Bu incelemelerde ekonomik ömür ve maliyet kıyaslaması da yapılır.
Güçlendirme maliyetinin, binanın yıkılıp yeniden yapılması maliyetine çok yakın veya daha fazla olması durumunda güçlendirme talebi reddedilebilir.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu Uygulaması
Yapının resmi olarak riskli yapı ilan edilmesi durumunda, yıkım kararına karşı güçlendirme alternatifi değerlendirilebilir. Bu kapsamda maliklerin yasal süreler içerisinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu raporlamaları ve ilgili idareden ruhsat almaları gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca riskli yapı şerhi bulunan binalarda güçlendirme işlemlerinin idarenin tanıdığı yasal süreler içinde tamamlanması ve ardından tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için başvuru yapılması zorunludur.