Kiracısı bulunan bir ticari taşınmazın satılması durumunda, kiracının mevcut hak ve yükümlülükleri yasal güvence altındadır. Mülkiyetin el değiştirmesi, taraflar arasında daha önce imzalanmış olan kira sözleşmesini doğrudan sona erdirmez. Yeni mülk sahibi, sözleşmenin yasal bir tarafı haline gelerek eski malikin hak ve sorumluluklarını devralır.
Dükkan Satıldığında Kiracının Hukuki Konumu
Mülk sahibinin değişmesi kiracının yasal statüsünü etkilemez. Eski malik ile yapılan sözleşme, mevcut koşullarıyla geçerliliğini korur.
Yeni malik, önceki malikin hak ve yükümlülüklerini üstlenerek kira ilişkisinin yeni muhatabı olur. Dolayısıyla dükkanın satışı, kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı tanımaz.
Yeni Dönemde Kiracının Hakları
Yeni malik karşısında kiracının hakları aynen korunur. Bu kapsamda öne çıkan unsurlar şunlardır:
- Kullanım Hakkı: Kiracı, sözleşme süresi ve yasal uzama dönemleri boyunca dükkanı kullanmaya devam edebilir.
- Kira Artış Sınırı: Yeni malik, satış gerekçesiyle fahiş artış talep edemez. Kira artışları sözleşmedeki esaslara ve yasal TÜFE sınırlarına tabi olmaya devam eder.
- Depozito İadesi: Kira ilişkisi sonlandığında, kiracı güvence bedelini güncel şartlar çerçevesinde yeni malikten talep etme hakkına sahiptir.
- Ayıpların Giderilmesi: Taşınmazdaki esaslı onarım ve bakım masraflarının karşılanması yeni malikten talep edilebilir.
- Yazılı Bildirim Yükümlülüğü: Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihbar göndererek yeni hesap bilgilerini paylaşmalıdır.
Yeni Malikin Tahliye Talebinde Bulunma Şartları
Mülkü yeni edinen kişi, ancak mevzuatta açıkça belirtilen belirli haklı sebeplerin varlığı halinde tahliye sürecini başlatabilir.
Bu şartlar şu şekildedir:
On Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Kira sözleşmelerinde belirli sürenin bitimi tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak uzama süreleri toplamda on yılı bulduğunda, mülk sahibi her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Yeni Malikin Konut veya İşyeri İhtiyacı
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı için dükkanın tahliyesini isteyebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Satın alma gününden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmeli ve altı ay sonra tahliye talebiyle yasal süreç başlatılmalıdır.
Yeniden İnşa, İmar veya Esaslı Onarım
Taşınmazın imarı, yeniden inşası veya büyük çaplı onarımı sırasında içeride faaliyet gösterilmesi imkansız ise tahliye istenebilir.
Çalışmalar bittikten sonra eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunur.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
Kiracı tarafından serbest iradeyle ve teslimden sonraki bir tarihte imzalanmış yazılı boşaltma taahhüdü varsa, belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye istenebilir.
İki Haklı İhtar Alınması
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmişse, dönem sonunda tahliye davası açılması mümkündür.
Tahliye Talebine Karşı Kiracının İtiraz Hakları
Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye taleplerinin yasal şartları taşımadığı gerekçesiyle icra veya dava süreçlerinde itiraz edebilir. Örneğin, yeni malikin ihtiyacının samimi olmadığı, aynı bölgede boşta başka taşınmazının bulunduğu veya ihtar sürelerine uyulmadığı gibi hususlar savunma olarak ileri sürülebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamaması durumunda yetkili mahkemelerde tahliye davası açılabilir. Sürecin hak kaybı yaşanmadan yürütülmesi için uzman bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşme süresi bittiğinde dükkandan çıkarma yapılabilir mi?
Hayır, yalnızca sözleşme süresinin bitmesi tahliye için yeterli değildir.
Kiracı feshetmediği sürece sözleşme yasal olarak uzar.
Yeni malik kiracıyı dükkandan zorla çıkarabilir mi?
Hayır, hiçbir mülk sahibi kiracıyı kendi kararıyla veya zor kullanarak tahliye edemez. Tahliye ancak kesinleşmiş yargı kararı veya icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
İşyeri kiracısı en erken kaç yılda tahliye edilebilir?
Haklı bir tahliye sebebi (ihtiyaç, yeniden inşa, taahhüt vb.) bulunmadığı takdirde, sözleşme süresine ek olarak on yıllık uzama süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.